이번에 소개해 드릴 물건은 경상남도 창원시 성산구 대원동에 위치한 콘도(호텔)입니다. 총 5회 유찰되어 감정가의 17% 수준인 최저가 9천만원대에 진행되는 이 물건은, 저렴한 가격으로 수익형 부동산에 투자할 기회처럼 보일 수 있습니다. 하지만 토지 및 건물 지분 매각이라는 특수성과 함께 소유권이전청구권가등기, 별도등기된 지상권, 그리고 대항력 있는 임차인까지 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 면밀한 권리분석과 전문가의 도움이 반드시 필요한 물건입니다. 경매 초보자에게는 높은 진입 장벽이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 준비와 확인이 선행되어야 합니다.
창원지방법원에서 매각이 진행되는 이 물건은 경상남도 창원시 성산구 대원동 121 더시티세븐 시티세븐 13층 팔라조 1303호입니다. 용도는 숙박시설(호텔)로 복층형 구조를 갖추고 있으며, 전체 22층 건물 중 13층에 자리하고 있습니다. 대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사하며, 북동측으로 대로, 북서측 및 남측으로 중로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다. 토지 면적은 9.23평, 건물 면적은 35.29평으로 기재되어 있으나, 이는 공유지분 매각임을 유념해야 합니다. 최초 감정가는 5억 4천 1백만원이었으나, 수차례 유찰을 거쳐 현재 최저입찰금액은 9천 92만 5천원으로 감정가 대비 약 17% 수준까지 하락했습니다. 매각기일은 2026년 10월 7일로 예정되어 있습니다.
이 물건이 위치한 창원시 성산구 대원동은 창원의 핵심 상업 및 주거 지역 중 하나로, '더시티세븐'은 대규모 주상복합 단지로 알려져 있습니다. 주변에는 다양한 상업시설, 편의시설, 문화시설 등이 잘 갖춰져 있어 유동 인구가 풍부하고 비즈니스 및 관광 수요가 꾸준한 지역으로 평가됩니다. 콘도(호텔)로서의 입지는 이러한 지역 특성과 맞물려 안정적인 운영을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 대로변에 접한 우수한 도로 접근성은 방문객의 편의성을 높여줄 수 있는 장점입니다. 다만, 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 현장에서 직접 확인하기 어려웠다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 부분입니다.
본 물건은 권리관계가 매우 복잡하여 입찰 전 철저한 권리분석이 필수적입니다. 첫째, 토지 및 건물 지분 매각이라는 점입니다. 공유지분 매각의 경우, 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의가 필요하며, 지분 위치 및 경계 확인이 어렵다는 특성이 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 보증금 미납으로 실효되는 경우에는 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 조건이 붙어 있습니다.
둘째, 갑구 4번 소유권이전청구권가등기(2014.08.06.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 특이하게도 가등기 권리자가 현재의 소유자와 동일인으로 기재되어 있어, 그 법적 효력과 실제적인 의미에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다. 이 가등기가 소유권 이전에 어떤 영향을 미칠지, 혹은 다른 채무 관계와 연관되어 있는지 전문가의 법률적 검토를 받아야 합니다.
셋째, 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기(을구 1번 지상권설정 등기 2009.08.21.)가 존재합니다. 이는 매수인이 토지에 대한 지상권을 인수해야 함을 의미하며, 토지 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있으므로 그 범위와 영향에 대한 정확한 파악이 중요합니다.
넷째, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 전입세대 확인서 및 주민등록등본에 세대주 '이민주'가 등재되어 있어 임대차 관계가 확인되었습니다. 임차인의 보증금 액수, 전입 및 확정일자, 배당요구 여부 등을 면밀히 확인하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금의 규모를 정확히 파악해야 합니다.
입찰 전에는 위에서 언급된 권리관계 외에도 몇 가지 추가적인 점검사항이 필요합니다. 먼저, 폐문부재로 확인되지 않은 물건의 내부 상태를 파악하기 위해 관리사무소 등을 통해 정보를 수집하거나, 현장 방문 시 추가적인 조사를 진행해야 합니다. 복층형 숙박시설의 경우, 내부 구조 및 시설 노후화 여부가 중요합니다. 둘째, 공유지분 매각의 특성을 이해하고, 다른 공유자들과의 관계를 어떻게 설정할 것인지, 지분 매입 후 활용 방안에 대한 구체적인 계획을 세워야 합니다. 셋째, 인수되는 가등기 및 지상권의 법적 효력과 매수인에게 미치는 실제적인 부담을 전문가와 함께 심도 있게 분석해야 합니다. 마지막으로, 대항력 임차인의 보증금 인수 부담을 최소화하기 위해 배당표를 예측하고, 명도에 소요될 시간과 비용을 충분히 고려해야 합니다.
이 물건은 5회 유찰되어 매력적인 가격으로 보일 수 있지만, 복합적인 권리 문제로 인해 예상치 못한 리스크가 발생할 수 있습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동의 가능성, 말소기준권리 분석의 오류, 임차인 및 점유자의 명도 문제, 그리고 관리비 미납 여부 등은 원문 자료만으로는 전부 파악하기 어렵습니다. 특히 공유지분 매각, 인수되는 가등기와 지상권, 그리고 대항력 임차인의 존재는 일반인이 단독으로 해결하기 어려운 법률적, 실무적 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 부동산 경매 전문 변호사 또는 법무사 등 전문가의 심층적인 검토와 상담을 통해 모든 잠재적 위험을 확인하고, 명확한 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 신중한 입찰을 결정하시기 바랍니다.
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