안녕하세요. 10년 차 부동산 경매 전문가로서 오늘의 추천 물건을 소개해 드립니다.
오늘 살펴볼 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동에 위치한 주택 경매 물건으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 최저가가 하락하여 눈길을 끄는 물건입니다. 단일 필지의 일반적인 주택과는 달리, 여러 필지의 토지와 건물이 복합적으로 구성되어 있으며, 특히 일부 토지는 지분 매각으로 진행되는 점이 특징입니다. 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 필지가 포함되어 있어 활용 가치가 높을 수 있으나, 그만큼 권리 분석과 현장 확인에 더욱 심혈을 기울여야 할 복합적인 입찰 검토 물건라고 할 수 있습니다.
■ 물건 개요 및 상세 정보
본 경매 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2024타경10480 사건으로, 주택을 포함한 여러 필지의 토지와 건물이 일괄 매각으로 진행됩니다.
· 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 6-2 외 다수 필지 (서홍동 6, 서홍동 6-1, 위미리 1768-2, 지장샘로 139)
· 물건 종류: 주택 (대지, 도로, 전, 나지 등 다양한 용도의 토지 및 다수의 제시외 건물 포함)
· 총 토지 면적: 356.96평
· 총 건물 면적: 38.46평
· 감정가: 695,341,910원
· 최저가: 340,717,000원 (감정가 대비 49% 수준)
· 유찰 횟수: 2회
· 매각기일: 2026년 10월 06일
이 물건은 단순히 서홍동 6-2번지 주택 한 채만을 의미하는 것이 아닙니다. 감정평가서상 주소를 살펴보면 서홍동 6번지(도로), 서홍동 6-1번지(대지), 서홍동 6-2번지(대지), 위미리 1768-2번지(전), 지장샘로 139번지(제시 건물 소재지) 등 총 5개의 필지가 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이 중 서홍동 6번지(토지 31.17평, 도로)는 '지분매각'으로 진행되는 점이 가장 중요한 특징 중 하나입니다. 나머지 필지들은 전체 매각으로 보입니다. 또한, 주택 외에 목조 슁글지붕 단층 용도미상 제시외 건물(2-1 내지 2-3)이 포함되며, 돌담, 데크, 과수목, 조경수 등도 일괄하여 평가되었습니다.
토지의 이용상태는 매우 다양합니다. 서홍동 6번지는 시멘트 포장된 도로로 이용 중인 부정형 완경사지이며, 서홍동 6-2번지와 6-1번지는 주택과 과실수가 식재된 건부지로 이용 중인 부정형 평지입니다. 위미리 1768-2번지 토지는 휴경으로 자연 초지 상태인 전(밭)으로 파악됩니다.
■ 입지 확인 포인트
본 경매 물건이 위치한 제주 서귀포시 서홍동은 한라산 자락에 위치하여 자연경관이 수려하고 비교적 조용한 주거 환경을 제공하는 지역입니다. 특히 여러 필지가 각기 다른 용도와 형태를 가지고 있어, 전체적인 활용 계획을 어떻게 수립하느냐에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
· 전원생활: 넓은 토지 면적과 자연 초지 상태인 위미리 필지는 귀농귀촌을 계획하거나 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.
· 복합적 활용: 대지, 도로, 전 등 다양한 용도의 필지를 한 번에 취득할 수 있어, 주택 거주 외에 텃밭 가꾸기, 소규모 농업 활동, 또는 장기적인 토지 활용 계획 수립 등 다각적인 접근이 가능합니다.
· 도로 관계: 서홍동 6번지 도로 필지가 지분 매각이라는 점을 고려하여, 해당 도로의 실제 사용 현황, 다른 공유자와의 관계, 건축 행위 시 진입로 확보 문제 등을 면밀히 검토해야 합니다.
· 현장 접근성: 서귀포 시내와의 접근성, 주변 편의시설, 교육 시설 등 생활 인프라를 현장 답사를 통해 직접 확인하여 입지적 장단점을 파악하는 것이 중요합니다.
■ 권리분석 확인 포인트
이 물건은 여러 필지와 지분 매각이 얽혀 있어 일반적인 주택 경매보다 훨씬 복잡한 권리분석이 요구됩니다. 특히 다음 사항들을 중점적으로 확인해야 합니다.
· 토지지분 매각의 이해: 서홍동 6번지 도로 필지가 지분 매각이라는 점을 최우선적으로 분석해야 합니다. 해당 지분의 소유권 현황, 다른 공유자의 존재 여부, 공유물 분할 청구 가능성, 그리고 지분 취득 후 사용 수익 방법에 대한 명확한 이해와 전략 수립이 필수적입니다. 공유 관계의 복잡성은 명도 및 소유권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
· 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 등기부권리' 및 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 언급되어 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 해당 권리의 내용과 범위, 그리고 낙찰 후 영향에 대해 철저히 확인해야 합니다. 말소기준권리를 정확히 파악하여 인수할 권리가 있는지 여부를 법원 서류를 통해 면밀히 검토해야 합니다.
· 임차인 및 점유자 현황: 현황조사서와 매각물건명세서를 통해 주택 및 기타 건물, 토지에 대한 임차인 또는 점유자의 존재 여부와 그들의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.
· 제시외 건물 및 농작물: 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부, 그리고 과수목 및 조경수 등의 소유권 귀속 여부를 확인해야 합니다. 만약 농작물이 경작 중이라면 농작물에 대한 처리 문제도 고려해야 합니다.
· 대위변제 및 권리변동: 경매 진행 과정에서 채무 변제 등으로 인해 권리 관계가 변동될 가능성이 있습니다. 매각기일 직전까지 관련 서류를 다시 확인하여 최종적인 권리 관계를 파악해야 합니다.
■ 입찰 전 점검사항
복합적인 물건인 만큼 입찰 전 다음 사항들을 반드시 점검해야 합니다.
· 철저한 현장 답사: 여러 필지가 각기 다른 위치와 형태를 가지고 있으므로, 모든 필지에 대한 현장 답사를 통해 실제 경계, 지형, 진입로 상태, 현재 이용상태 등을 직접 확인해야 합니다. 특히 지분 매각 필지의 현황과 다른 공유자의 사용 관계를 중점적으로 살펴보시기 바랍니다.
· 서류 재확인: 매각물건명세서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등 모든 관련 서류를 법원에서 재열람하여 최신 정보와 내용을 꼼꼼히 대조하고 확인해야 합니다. 각 필지별 토지이용계획 확인원도 필수적으로 확인하여 개발 가능성 및 제한사항을 파악해야 합니다.
· 명도 계획 수립: 임차인이나 점유자가 있을 경우, 명도 절차에 필요한 시간과 비용, 그리고 발생할 수 있는 문제점들을 사전에 파악하고 구체적인 명도 계획을 수립해야 합니다.
■ 리스크 점검 및 전문가 상담의 필요성
제주 서귀포시 서홍동 주택 경매 물건은 2회 유찰로 인한 낮은 최저가라는 매력적인 요소를 가지고 있지만, 여러 필지의 복합 구성과 특히 토지지분 매각이 포함되어 있어 권리관계가 매우 복잡합니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권이 존재할 가능성이 있다는 점은 낙찰자가 예상치 못한 추가 부담을 떠안을 수 있음을 의미합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료만으로는 그 복잡성을 전부 파악하기 어렵습니다. 따라서 입찰 전 반드시 경매 전문가의 심층적인 권리분석과 현장답사를 통한 정확한 정보 확인, 그리고 충분한 상담을 거쳐야 합니다. 복잡한 권리관계로 인해 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.
저희 주식회사 제이옥션은 10년 이상의 경매 노하우를 바탕으로 고객님의 성공적인 경매 투자를 도와드리고 있습니다. 복잡한 권리분석부터 현장 확인, 명도에 이르기까지 모든 과정을 투명하고 전문적으로 지원합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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