안녕하세요. 부동산 경매 전문가로서 여러분의 현명한 투자를 돕는 블로그 작성자입니다.
오늘 소개해 드릴 경매 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치한 다가구주택입니다. 이 물건은 현재 두 번 유찰되어 감정가의 49% 수준인 최저가로 진행되고 있어 많은 분들의 이목을 집중시키고 있습니다. 특히 다수의 임차인과 한국토지주택공사(LH) 관련 권리가 얽혀 있어, 철저한 권리분석과 명도 전략 수립이 필요한 매력적인 입찰 검토 물건로 판단됩니다. 지금부터 이 물건의 상세 정보와 함께 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 짚어보겠습니다.
물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.
· 사건번호: 2025타경11633
· 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 716-33
· 물건 종류: 다가구주택 (토지 및 건물 일괄매각)
· 매각기일: 2026년 10월 7일 (울산지방법원)
· 감정가: 1,179,490,400원
· 최저가: 577,950,000원 (감정가 대비 49%)
· 토지 면적: 96.50평
· 건물 면적: 170.15평
· 유찰 횟수: 2회
이 다가구주택은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 지역에 자리하고 있습니다. 물금읍은 양산신도시가 위치하여 주거 환경이 꾸준히 발전하고 있는 곳으로, 인근에 상업시설, 교육시설 등이 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 안정적으로 유지될 가능성이 높습니다. 특히 다가구주택은 월세 수익을 기대할 수 있는 대표적인 수익형 부동산으로, 저렴한 최저가로 낙찰받는다면 높은 임대수익률을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입지 가치와 임대 수요를 파악하기 위해서는 현장 답사를 통해 주변 상권 및 교통 여건, 주거 환경의 실제 분위기를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 인접 도로 상태나 토지이용계획 등은 법원 자료와 관련 공부를 통해 면밀히 검토해야 합니다.
본 물건의 가장 중요한 확인 포인트는 복잡한 권리관계입니다. 매각물건명세서상 다수의 임차인이 존재하며, 각 임차인의 주택임차권등기일과 전세권설정등기일이 상이하여 권리분석에 각별한 주의가 필요합니다. 임차인 현황을 살펴보면 강재영, 김가현, 김주혁, 박병규, 신유진, 윤지환, 임행숙, 임현아, 정혜진, 주식회사 원림, 한예슬 등 여러 명의 임차인이 등재되어 있습니다.
특히 주목해야 할 점은 박병규 임차인의 전세권설정등기(2023.06.07.)와 주식회사 원림의 전세권설정등기(2021.06.29.)입니다. 주식회사 원림은 2025.07.03.자로 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였습니다. 또한, 임차인 한예슬과 관련하여 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 양도받아 경매속행신청서를 제출한 이력이 확인됩니다. 이러한 사실은 낙찰 후 명도 과정에서 LH와의 협의 및 절차가 필요할 수 있음을 시사하며, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 상황이 예상됩니다.
따라서 입찰 전에는 반드시 말소기준권리를 정확히 파악하고, 각 임차인의 보증금 액수, 대항력 유무, 배당 순위 등을 철저히 분석해야 합니다. 임차인들의 전입신고일과 확정일자, 주택임차권등기일 등을 바탕으로 대항력이 있는 임차인이 있는지, 있다면 그들의 배당요구 여부와 배당 순위는 어떻게 되는지 상세히 검토해야 합니다. 이 과정에서 단 하나의 실수라도 발생하면 예상치 못한 손실로 이어질 수 있으므로, 반드시 전문가의 도움을 받아 권리분석을 진행하는 것이 현명합니다.
입찰 전 반드시 점검해야 할 리스크 및 유의사항
이 다가구주택은 매력적인 가격에 나왔지만, 권리관계가 복잡하고 다수의 임차인이 존재하여 입찰 전 면밀한 리스크 점검이 필수적입니다. 단순히 최저가만 보고 접근하기보다는, 다음과 같은 사항들을 반드시 확인하고 전문가의 검토와 상담을 거쳐야 합니다.
1. 말소기준권리 및 대항력 있는 임차인 확인: 등기부등본상의 말소기준권리를 정확히 파악하고, 그보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당받지 못한 보증금이 있다면, 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다.
2. 임차인 명도 문제: 다수의 임차인이 거주하고 있으며, LH 관련 권리까지 얽혀 있어 명도 과정이 예상보다 길어지거나 복잡해질 수 있습니다. 명도 협상 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수도 있고, 명도 소송으로 이어질 경우 시간과 비용 부담이 커질 수 있습니다. 각 임차인의 실제 점유 여부와 점유 형태를 현장 조사를 통해 정확히 파악하고, 명도에 대한 구체적인 전략을 사전에 수립해야 합니다.
3. 미납 관리비 확인: 다가구주택의 경우 전 소유자 또는 전 점유자가 미납한 관리비가 있을 수 있습니다. 공용 부분에 대한 관리비는 낙찰자가 인수할 수도 있으므로, 관리사무소 등을 통해 미납 관리비 여부와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
4. 소유권 이전 지연 및 권리변동 가능성: 경매 절차는 예측 불가능한 변수가 발생할 수 있습니다. 소유권 이전이 지연되거나, 예상치 못한 권리 변동이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다. 특히 복잡한 권리관계에서는 소송 등으로 인해 절차가 지연될 수 있습니다.
5. 현장 답사 및 물건 상태 확인: 감정평가서상의 내용과 실제 물건의 상태가 다를 수 있습니다. 건물의 노후도, 내부 시설 상태, 불법 증축 여부, 주변 환경 등을 직접 확인하여 예상치 못한 하자나 위험 요소를 점검해야 합니다. 특히 '부정형의 토지로 평탄하며 단독주택부지로 이용합니다'라는 토지 설명과 다가구주택의 실제 이용 형태를 비교하여 건축물대장 등과 일치하는지 확인하는 것이 필요합니다.
이처럼 경매 투자는 다양한 변수를 내포하고 있습니다. 법원 서류만으로는 파악하기 어려운 부분들이 많으므로, 반드시 전문가와 상담하여 모든 리스크를 꼼꼼하게 점검하고 안전한 투자 계획을 세우시길 바랍니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 성공적인 투자를 이루시길 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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