오늘 소개해 드릴 경매 물건은 2025타경52147 서울서부지방법원에서 진행하는 근린주택입니다. 주거와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 2회 유찰되어 현재 감정가의 64% 수준인 1,152,865,000원에 진행 중입니다.
이 물건은 서울 서대문구 남가좌동 76-90에 위치한 근린주택으로, 토지면적 36.60평, 건물면적 93.06평 규모입니다. 서울서부지방법원에서 2026년 10월 6일 매각기일을 앞두고 있으며, 현재 최저입찰금액이 감정가 대비 크게 낮아져 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다.
물건 스펙 및 입지 확인 포인트
본 물건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 남가좌1동 주민센터 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 교육시설, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 다양하게 혼재된 지역으로, 생활 편의성이 우수하여 주거 및 상업 활동 모두에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.
토지는 인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 현재 주상용 건부지로 활용되고 있습니다. 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 도로에 접합하고 있습니다. 다만, 본 물건지는 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 입찰 전 대상자 및 허가 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 외국인 등 대상과 아파트 대상의 지정 기간 및 용도가 상이하므로 주의가 필요합니다.
건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 주택으로 구성되어 있습니다. 외벽은 시멘트몰탈위 페인팅, 외장석 붙임, 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 도시가스가 인입되어 개별난방을 사용하고 있습니다.
핵심 권리분석 및 입찰 전 점검사항
본 물건의 권리분석에서 가장 중요한 부분 중 하나는 건물 1층에 소재하는 제시외 건물(차고)입니다. 이 차고는 세멘조 판넬지붕으로 약 24㎡ 규모이며, 주택과-351(2004.1.14.)호에 의거 위반건축물(천막/천막 설치 차고 무단증축)로 표기되어 있습니다. 따라서 낙찰 시 원상회복 비용 및 이행강제금 부과 여부와 그 규모를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.
또한, 매각물건명세서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대확인서에는 소유자가 아닌 세대주 '조형진'이, 상가건물임대차현황서에는 사업자 '주식회사 나인아이디'와 '염용진'이 나타납니다. 이들을 임차인으로 추정하고 있으나, 정확한 임대차 관계(대항력 유무, 보증금, 차임, 전입일/확정일자/사업자등록일 등)를 파악하기 위해서는 현장조사 및 관련 서류 확인이 필수적입니다. 임차인의 대항력이 인정될 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있으므로 철저한 권리분석 없이는 예상치 못한 손실을 입을 수 있습니다.
건물의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰, 전례, 도면 등 탐문조사에 의해 작성되었습니다. 따라서 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다. 건물의 노후도나 수리 필요성 등 내부 상태를 예측하여 적정한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.
리스크 점검 및 전문가 상담의 중요성
경매 물건 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 복잡한 권리관계와 절차상의 리스크가 존재합니다. 본 물건 역시 2회 유찰되어 가격적 메리트가 커 보이지만, 위반건축물 문제와 불분명한 임대차 관계, 토지거래허가구역 지정 등 여러 확인할 사항이 있습니다.
소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 말소기준권리의 정확한 파악, 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 다양한 리스크는 법원 자료만으로는 전부 파악하기 어려운 경우가 많습니다. 특히 위반건축물에 대한 이행강제금, 명도 대상자의 정확한 파악과 명도 협상 전략 수립은 전문가의 도움이 필수적입니다.
따라서 입찰을 고려하신다면 반드시 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등 모든 관련 서류를 꼼꼼히 검토하고, 현장 답사를 통해 입지 여건, 주변 시세, 건물의 실제 상태 등을 직접 확인해야 합니다. 또한, 경험 많은 경매 전문가와 충분히 상담하여 권리분석을 완료하고, 예상되는 리스크에 대한 대비책을 마련하는 것이 안전하고 성공적인 투자의 지름길입니다.
경매는 복잡한 권리관계와 절차로 인해 일반인이 혼자 진행하기에는 어려움이 따릅니다. 주식회사 제이옥션은 오랜 경험과 전문성을 바탕으로 고객 맞춤형 경매 솔루션을 제공합니다. 물건 선정부터 권리분석, 현장 조사, 명도까지 전 과정에 걸쳐 투명하고 안전한 경매 투자를 돕고 있습니다. 이 물건에 대한 더 자세한 정보나 경매에 대한 궁금증이 있다면 언제든지 문의하시기 바랍니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
무료경매사이트 바로가기
#서울경매 #서대문구경매 #남가좌동경매 #근린주택경매 #주택경매 #상가주택경매 #수익형부동산 #경매투자 #부동산경매 #2회유찰 #반값경매 #권리분석 #현장점검 #경매재테크 #제이옥션 #부동산투자 #위반건축물 #토지거래허가구역 #경매물건 #생활권부동산
경매 자료·사건번호 바로가기: https://link.factorypro.co.kr/
경매상담 010-6899-1601
댓글
댓글 쓰기