인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다가구주택 경매 물건(사건번호 2025타경510857)은 부평중학교 남동측 인근에 자리한 주거용 부동산입니다. 이번 경매는 1회 유찰되어 감정가 대비 70% 수준인 3억 7천만원대의 최저가로 매각이 진행될 예정이어서, 주거 목적의 실거주나 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.
해당 물건은 인천지방법원에서 2026년 10월 30일 매각기일이 예정되어 있으며, 토지 및 건물 일괄매각 방식으로 진행됩니다. 토지 면적은 40.23평, 건물 면적은 67.42평으로, 총 5가구가 거주할 수 있는 다가구주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 최초 감정가는 5억 3천 6백만원대였으나, 한 차례 유찰되면서 최저가가 3억 7천 5백만원대로 조정된 상태입니다.
■ 물건 개요 및 현황
· 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 104-12
· 물건 종류: 다가구주택 (5가구)
· 토지 면적: 40.23평
· 건물 면적: 67.42평
· 감정가: 536,495,400원
· 최저입찰금액: 375,547,000원 (감정가 대비 70%)
· 매각기일: 2026.10.30(금) 10:00
· 관할 법원: 인천지방법원
본건은 세장형의 평지 위에 지어진 건물로, 주변은 다가구주택과 다세대주택, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 부평중학교가 가까이 있어 학군을 고려하는 수요층에게도 매력적인 입지이며, 주거지로서의 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성이나 주변 상권 형성 여부 등은 현장 답사를 통해 보다 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.
■ 입지 및 주변 환경 분석
이 다가구주택은 부평중학교 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에는 유사한 다가구주택과 다세대주택이 밀집해 있어 전반적으로 주거 분위기가 조성되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다.
주택의 형태는 세장형의 평지로, 건물 부지로 이용하기에 적합합니다. 도로 접근성이나 주차 여건 등은 현장에서 직접 확인하여 실제 이용에 불편함이 없는지 점검하는 것이 중요합니다. 주거지로서의 가치를 판단하기 위해서는 인근의 교통망(버스 정류장, 지하철역과의 거리), 편의시설(마트, 병원, 은행 등), 공원 및 녹지 공간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
■ 권리분석 및 임차인 현황
본 물건의 매각물건명세서상에는 주택임차권등기권자인 김정순 씨가 확인됩니다. 임차권 등기일은 2024년 11월 4일로, 이 임차인의 대항력 여부와 배당요구 여부, 그리고 보증금액 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 본건 주소지 내 전입세대확인서 및 주민등록표등본, 외국인체류확인서에 등재된 거주자들이 임차인으로 등재되어 있으므로, 이들 각각의 권리 관계도 상세히 파악해야 합니다.
다가구주택의 경우 여러 임차인이 존재할 수 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 각 임차인의 전입일자, 확정일자, 보증금액 등을 확인하여 대항력 유무와 배당 순위를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 전문가와 함께 철저한 권리분석을 진행하시길 바랍니다.
■ 입찰 전 필수 점검사항
성공적인 경매 투자를 위해서는 입찰 전 철저한 준비가 필수적입니다. 다음 사항들을 꼼꼼히 점검하시기 바랍니다.
1. 현장 답사: 건물의 외관, 내부 상태(수리 필요 여부), 주차 공간, 주변 환경 및 접근성 등을 직접 확인하여 자료상으로는 알 수 없는 실제 가치를 파악해야 합니다. 특히 다가구주택의 경우 각 가구의 상태와 공용 부분의 관리 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
2. 공부 확인: 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 공적 장부를 통해 물건의 정확한 정보와 권리 관계, 법적 제한사항 등을 재확인해야 합니다.
3. 임차인 및 점유자 현황 파악: 현장 방문을 통해 실제 거주자 및 점유 현황을 파악하고, 명도 저항 가능성을 예측하는 것이 중요합니다. 임차인들의 배당요구 여부와 배당 가능성을 미리 예측하여 명도 계획을 수립해야 합니다.
4. 미납 관리비 확인: 다가구주택의 경우 전 소유자나 임차인에 의해 미납된 관리비가 있을 수 있습니다. 이는 낙찰자가 일부 인수할 수도 있으므로, 관리사무소 등을 통해 미납 관리비 여부를 반드시 확인해야 합니다.
■ 리스크 점검 및 전문가 상담의 필요성
경매 물건은 일반 매매와 달리 다양한 리스크가 존재할 수 있습니다. 소유권이전 과정이 지연될 수 있거나, 예기치 않은 대위변제나 권리변동이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 특히 말소기준권리를 정확히 파악하여 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
이 물건의 경우 주택임차권등기권자가 존재하고, 전입세대확인서상 다른 거주자들도 임차인으로 등재되어 있어 임차인들의 대항력 유무와 배당 여부에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있습니다. 임차인들의 보증금 회수 가능성 및 명도에 대한 예측은 전문가의 심층적인 권리분석과 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다. 미납 관리비나 기타 숨겨진 채무가 발생할 수도 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가의 검토와 상담을 통해 모든 잠재적 리스크를 파악하고 대비하는 것이 현명합니다.
주식회사 제이옥션은 고객님의 성공적인 경매 투자를 위해 정확한 정보와 전문적인 분석을 제공합니다. 복잡한 권리분석부터 명도까지, 경매의 전 과정에서 발생할 수 있는 문제들을 미리 파악하고 최적의 해결책을 제시해 드립니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.
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