안녕하세요. 10년 경력의 부동산 경매 전문가가 직접 분석하고 설명하는 블로그입니다.
오늘은 부산 기장군 장안읍 장안리의 귀한 토지 경매 물건을 소개해 드립니다. 이 물건은 2회 유찰되어 감정가 대비 절반 수준인 49%까지 최저매각가가 낮아진 상태로, 실속 있는 토지 투자를 고려하시는 분들께 좋은 기회가 될 수 있습니다. 농경지로 이용 중인 '답' 형태의 토지로, 장기적인 관점에서 토지 활용 및 가치 상승을 기대해 볼 만한 잠재력을 지니고 있습니다.
물건 개요
이번 경매는 부산지방법원 부산동부지원에서 진행되며, 사건번호는 2025타경5672입니다. 매각기일은 2026년 10월 27일 화요일 오전 10시로 예정되어 있습니다. 물건의 소재지는 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 276번지이며, 지목은 답(沓)입니다. 전체 토지 면적은 479.46평으로 상당한 규모를 자랑합니다.
최초 감정가는 1,331,400,000원이었으나, 현재 최저매각가격은 두 번의 유찰을 거쳐 652,386,000원까지 하락한 상태입니다. 이는 감정가의 약 49% 수준으로, 입찰 참여를 고려하는 분들께는 상당히 매력적인 가격대라 할 수 있습니다. 유찰 횟수와 현재 최저가를 면밀히 검토하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.
대법원바로가기
무료경매사이트 바로가기
입지 및 현황 확인 포인트
본 물건이 위치한 부산 기장군 장안읍 장안리 일대는 단독주택, 근린생활시설, 그리고 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 전형적인 도농 복합 지역의 특성을 띠고 있어, 도시의 편리함과 농촌의 한적함을 동시에 느낄 수 있는 환경입니다. 현재 본 토지는 부정형의 형태로, 농경지(묵전)로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 계획에 따라 다양한 용도로의 전환 가능성을 내포하고 있음을 의미합니다.
도로 인접성은 북동측으로 인접한 군유지를 통해 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 현장 답사를 통해 실제 진입로의 폭과 상태, 그리고 대형 차량의 진출입 가능 여부 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다. 토지의 정확한 경계는 논두렁 등으로 어느 정도 식별이 가능하지만, 육안으로 명확히 구분하기는 어렵다는 점이 감정평가서에 명시되어 있습니다. 따라서 정확한 경계 확인을 위해서는 반드시 지적측량을 진행해야 합니다. 이러한 측량 비용과 시간을 입찰 전에 고려해야 할 것입니다.
주변 환경을 종합적으로 분석해 보면, 현재는 농경지로 활용되고 있지만, 장기적으로는 전원주택 부지나 소규모 주말농장, 또는 특정 용도의 근린생활시설 부지로도 활용될 가능성이 있습니다. 인근의 단독주택과 근린생활시설의 분포를 통해 지역의 발전 방향과 토지 이용의 잠재력을 가늠해 볼 수 있습니다.
권리분석 및 입찰 전 점검 사항
토지 경매에서 가장 중요하게 살펴보아야 할 부분 중 하나는 바로 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 여부입니다. 본 물건은 지목이 '답'이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 만약 이 서류를 기한 내에 제출하지 못할 경우, 입찰보증금은 반환되지 않고 몰수되므로 각별한 주의가 필요합니다. 농취증 발급 절차와 소요 기간을 미리 확인하고 준비하는 것이 필수적입니다.
등기부 현황상 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권이 있는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 원문 자료에서는 이에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않으므로, 입찰 전 전문가와 함께 등기부등본을 열람하고 말소기준권리를 정확히 분석하여 인수되는 권리가 없는지 철저히 확인해야 합니다. 만약 인수되는 권리가 있다면 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다.
또한, 토지이용계획확인원을 통해 해당 토지의 용도지역, 지구, 구역 및 기타 제한 사항을 확인해야 합니다. 현재 농경지로 이용 중이지만, 향후 활용 계획에 따라 건축 제한이나 개발 가능성을 파악하는 것이 중요합니다. 현장 답사는 필수적입니다. 토지의 실제 상태, 주변 환경 변화, 도로 접근성, 그리고 토지의 높낮이 등을 직접 확인하여 감정평가서상의 내용과 일치하는지, 혹은 예상치 못한 현황이 있는지 점검해야 합니다. 특히 부정형 토지의 경우, 현장감을 익히는 것이 중요합니다.
리스크 점검 및 전문가 조언
부동산 경매는 매력적인 입찰 검토 물건를 제공하지만, 동시에 다양한 리스크를 내포하고 있습니다. 본 물건의 경우, 농지취득자격증명 제출 기한 준수 여부가 가장 중요한 리스크 중 하나이며, 미제출 시 보증금 손실로 이어질 수 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권, 특수 지상권 등)가 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수도 있으므로, 등기부등본 및 매각물건명세서를 통한 철저한 권리분석이 필수적입니다. 이러한 권리분석은 단순 서류 확인을 넘어 법률 전문가의 심층적인 검토가 필요한 영역입니다.
소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 지연이나 대위변제, 혹은 예상치 못한 권리 변동 가능성도 염두에 두어야 합니다. 말소기준권리를 정확히 파악하고, 그 이후에 설정된 모든 권리가 소멸되는지 여부를 명확히 확인해야 불필요한 인수 부담을 피할 수 있습니다. 토지의 경우 임차인이나 점유자 문제가 아파트나 상가만큼 복잡하지는 않지만, 혹시 모를 불법 경작자나 점유자가 있을 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 답사를 통해 이를 확인하고 명도에 대한 계획을 수립하는 것이 좋습니다.
경매 물건은 언제든지 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 매각기일 연기, 변경, 취하 가능성도 항상 열려 있으므로, 입찰 전까지 대법원 경매정보 사이트를 통해 최신 정보를 꾸준히 확인해야 합니다. 이 모든 과정은 혼자서 진행하기에 복잡하고 전문적인 지식을 요구합니다. 따라서 경험 많은 경매 전문가와 상담하여 정확한 권리분석과 현장 점검, 그리고 명도 전략까지 체계적으로 준비하는 것이 성공적인 경매 투자의 핵심입니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
#부산경매 #기장군토지 #장안읍토지 #농지경매 #답경매 #토지투자 #소액투자 #농지취득자격증명 #권리분석 #현장점검 #법원경매 #부동산경매 #경매재테크 #2회유찰 #반값경매 #알짜매물 #추천물건 #경매물건 #토지활용 #기장군부동산
경매 자료·사건번호 바로가기: https://link.factorypro.co.kr/
경매상담 010-6899-1601
댓글
댓글 쓰기