안녕하세요, 10년 차 부동산 경매 전문가로서 서울 성북구 정릉동에 위치한 아파트 경매 물건을 소개해 드립니다. 이번에 소개해 드릴 물건은 1회 유찰되어 감정가 대비 80% 수준으로 입찰 기회가 열린 알짜 매물로, 실거주 또는 투자 목적으로 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 성북구 정릉동 성원아파트 101동 14층1406호로, 서울북부지방법원에서 진행되는 아파트 경매 사건입니다.
이 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 1019 성원아파트 101동 14층1406호에 위치하며, 토지 면적 6.36평과 건물 면적 18.13평의 규모를 갖추고 있습니다. 감정가는 5억 7,500만 원이었으나, 1회 유찰되어 최저입찰금액 4억 6,000만 원으로 매각이 진행될 예정입니다. 매각기일은 2026년 10월 27일 화요일 오전 10시로 예정되어 있어, 관심 있는 분들은 충분한 준비 시간을 가지고 입찰을 고려할 수 있습니다.
물건의 입지 및 주변 환경 분석
해당 아파트는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높은 지역으로 평가됩니다. 주변에 버스정류장이 위치해 대중교통 이용이 편리하며, 아파트 단지 내 주차시설도 갖추고 있어 차량 이용에도 불편함이 없을 것으로 보입니다. 토지는 부정형이나 아파트 건부지로 활용되고 있으며, 철근콘크리트조 스라브지붕 구조로 건축되어 견고함을 자랑합니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 감정평가서의 '내부구조도'를 통해 상세히 확인할 필요가 있습니다.
정릉동 1019번지 일대는 다양한 법적 규제를 받고 있는 지역입니다. 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)으로 지정되어 있어 쾌적한 주거 환경을 유지하며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당하여 교육 시설 주변 환경 보호에도 신경 쓰고 있습니다. 또한 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)과 제한보호구역(후방지역:500m)으로 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받으며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함됩니다. 2016년 11월 24일에는 주요산 주변 중점경관관리구역으로 지정되어 자연경관 보호에도 중점을 두고 있습니다.
특히, 이 지역은 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등을 대상으로 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도의 거래 시 허가가 필요하며, 2025년 10월 15일부터 2026년 12월 31일까지는 아파트 용도 거래 시 허가 대상입니다. 입찰 참여 시 해당 허가구역 지정 내용과 본인의 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.
경매 진행 현황 및 권리분석 포인트
본 물건은 1회 유찰되어 최저가가 80%까지 낮아진 상태로, 입찰자에게는 매력적인 가격으로 접근할 기회가 될 수 있습니다. 하지만 경매 투자는 단순한 가격 할인만을 보고 결정할 사안이 아닙니다. 정확한 권리분석과 현장 점검이 필수적입니다.
매각물건명세서와 건물 등기부현황을 통해 '매각으로 소멸되지 않는 등기부권리'나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 존재하는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 권리들은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인하여 예상치 못한 추가 부담이 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 등기부등본상의 말소기준권리를 파악하고, 그 이후에 설정된 권리들이 소멸되는지 인수되는지를 정확히 분석하는 것이 중요합니다.
입찰 전 반드시 확인해야 할 리스크 점검 사항
경매 물건은 일반 매매와 달리 다양한 리스크가 존재할 수 있습니다. 소유권이전이 지연되거나 대위변제, 권리변동 등의 문제가 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다. 또한, 임차인이나 점유자가 존재할 경우, 이들의 권리 관계와 명도(인도) 과정의 난이도를 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 미납 관리비가 있을 경우 낙찰자가 일부를 인수해야 할 수도 있으므로, 관리사무소를 통해 미납 관리비 현황을 확인하는 것도 필수적인 절차입니다.
이러한 권리분석과 명도 과정은 전문적인 지식과 경험을 요구하므로, 관련 자료만으로 단정하기보다는 반드시 경매 전문가의 도움을 받아 정확하게 검토하고 상담하는 것이 안전합니다. 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태, 주변 환경, 거주 여부 등을 직접 확인하는 것도 중요합니다. 사진만으로 판단하기 어려운 내부 상태나 노후도, 채광, 소음 문제 등을 파악하여 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 성공적인 투자를 이루시길 바랍니다.
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