오늘 소개해 드릴 경매 물건은 경상북도 경주시 건천읍 화천리에 위치한 임야입니다. KTX 경주역 북동측 근거리에 자리 잡고 있어 전원생활이나 특정 목적의 토지 활용을 고려하는 분들께 매력적인 입지로 평가됩니다. 현재 4회 유찰되어 감정가 대비 70%까지 저감된 가격으로 매각이 진행 중인 물건으로, 토지만 매각되는 점과 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여지가 있어 면밀한 권리분석과 현장 점검이 필수적인 입찰 검토 물건입니다.
매각기일은 2026년 10월 27일(화) 오전 10시, 대구지방법원 경주지원에서 진행됩니다. 현재 감정가의 70%인 502,664,000원을 최저입찰금액으로 하여 매각이 진행되고 있습니다. 다만, 원문에는 '유찰 (4회)'로 표기되어 있어 정확한 유찰 횟수 및 가격 변동 내역은 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.
[물건 스펙 및 입지 확인 포인트]
본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 화천리 산10-11번지에 위치한 임야로, 총 면적은 3,561.03평에 달하는 대규모 토지입니다. 감정평가 현황에 따르면, KTX 경주역 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변 일대는 전원주택, 카페, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 평범한 주위 환경을 가지고 있습니다. 전원적인 분위기 속에서 조용한 생활을 영위하거나 자연과 어우러진 휴식 공간을 조성하기에 적합한 전원입지로 보입니다.
토지의 형태는 부정형이며, 서하향의 완경사 또는 급경사 지형을 이루고 있습니다. 현재는 자연림 상태의 임야로 이용되고 있어, 개발이나 활용을 위해서는 지형 및 경사도에 대한 상세한 현장 확인이 필수적입니다. 인접 도로 상태에 대한 구체적인 정보는 감정평가서에 명시되어 있지 않으므로, 진입로의 확보 여부 및 실제 접근성은 반드시 현장 답사를 통해 확인해야 합니다. 특히 대규모 임야의 경우, 도로 접근성이 토지의 가치와 활용도를 결정하는 중요한 요소가 됩니다.
또한, 본건 임지상에는 제시외 건물, 즉 블록구조 창고 약 120㎡가 소재하고 있습니다. 감정평가서상 이 건물은 멸실 등에 따라 상당 부분이 훼손되어 별도의 경제적 가치가 없는 것으로 판단되었으며, 매각에서는 제외됩니다. 입목 역시 감정가에 포함되어 평가되었으나, 토지만 매각되는 만큼 입찰 전 입목의 처리 방안에 대해서도 미리 고려해야 합니다.
[권리분석 확인 포인트]
이 물건의 가장 중요한 권리분석 포인트는 '토지만의 매각'이라는 점과 이에 따른 '법정지상권 성립 여지'입니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물(블록구조 창고 약 120㎡)을 위해 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 법정지상권이 성립하게 되면 낙찰자는 토지 소유권을 취득하더라도 건물 소유자에게 토지 사용을 강제당하게 되므로, 토지 활용에 큰 제약을 받을 수 있습니다. 따라서 법정지상권의 성립 여부, 성립 시 범위와 내용, 그리고 추후 협상 또는 소송을 통한 해결 방안에 대해 전문가와 심도 있는 상담을 거쳐야 합니다.
등기부 현황상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지, 그리고 말소기준권리는 무엇이며 이후의 모든 권리가 소멸되는지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임야 특성상 임차인이 있을 가능성은 낮지만, 제시외 건물의 점유자가 있을 경우 명도 문제가 발생할 수 있으므로, 점유 현황 및 관리비 체납 여부 등도 확인하는 것이 중요합니다.
[입찰 전 점검사항 및 리스크]
이 물건은 일반적인 부동산 경매와 달리 복잡한 권리관계와 토지 활용의 특수성을 지니고 있으므로, 입찰 전 철저한 점검이 필요합니다.
첫째, 반드시 현장 답사를 통해 토지의 실제 지형, 경사도, 토질, 인접 도로의 상태 및 진입로의 확보 여부를 확인해야 합니다. 감정평가서상의 내용과 실제 현장이 다를 수 있으며, 특히 임야의 경우 현장 상황이 토지의 가치를 크게 좌우할 수 있습니다. 또한 제시외 건물의 실제 상태와 점유 여부도 눈으로 확인해야 합니다.
둘째, 법정지상권 성립 여지에 대한 리스크를 면밀히 분석해야 합니다. 법정지상권은 낙찰자의 토지 이용에 중대한 영향을 미치므로, 법률 전문가의 도움을 받아 정확한 성립 여부를 판단하고, 만약 성립할 경우 어떠한 방식으로 해결할 것인지 구체적인 전략을 수립해야 합니다. 법정지상권이 성립한다면 건물 소유자와 지료 협상 및 명도 소송 등 복잡한 절차가 예상될 수 있습니다.
셋째, 토지이용계획확인원을 발급받아 해당 임야의 용도지역, 지구 및 구역, 그리고 각종 제한사항을 확인해야 합니다. 본 물건의 활용 목적에 맞는 개발이 가능한지, 또는 어떠한 제약을 받는지 미리 파악하는 것이 중요합니다. 입목이 감정가에 포함되어 있는 만큼, 입목 처리에 대한 산림법규 등 관련 법규 검토도 필요합니다.
넷째, 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등 경매의 일반적인 리스크 외에도, 토지만의 매각이라는 특수성으로 인해 발생할 수 있는 추가적인 문제들을 전문가와 함께 검토하고 상담하는 것이 현명합니다. 이러한 잠재적 리스크에 대한 충분한 이해 없이 입찰에 참여하는 것은 예상치 못한 손실로 이어질 수 있습니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 성공적인 경매 투자를 이루시길 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
무료경매사이트 바로가기
#경주경매 #건천읍경매 #화천리경매 #임야경매 #경주임야 #토지경매 #법정지상권 #경매투자 #부동산경매 #권리분석 #현장점검 #경매재테크 #소액투자 #전원주택부지 #귀농귀촌 #토지활용 #NPL #부동산투자 #경주부동산 #4회유찰
경매 자료·사건번호 바로가기: https://link.factorypro.co.kr/
경매상담 010-6899-1601
댓글
댓글 쓰기