부산 연제구 신금로 1층상가 상업용건물경매 2024타경4864

안녕하세요. 10년 차 부동산 경매 전문가로서, 오늘 부산 연제구 연산동에 위치한 근린상가 경매 물건을 소개해 드립니다. 본 물건은 부산지방법원에서 진행되는 2024타경4864 사건으로, 유동인구가 많은 상가 및 주택 혼용지대에 자리하고 있어 안정적인 상권 입지를 자랑합니다. 특히 4회 유찰되어 감정가 대비 24% 수준까지 최저매각가격이 하락한 상태로, 매력적인 입찰 검토 물건가 될 수 있습니다.

해당 물건은 부산광역시 연제구 신금로 25, 노블레스스퀘어 제1층 제114호로, 토지 면적 13.44평과 건물 면적 16.19평의 규모를 갖춘 1층 상가입니다. 철근콘크리트 구조로 지하 1층부터 지상 3층까지 이루어진 건물 내에 위치하며, 현재 113호, 114호, 115호가 벽체 구분 없이 일괄적으로 '시온커피아카데미학원'으로 사용되고 있습니다. 경매 대상인 114호는 이 중 한 부분으로, 감정평가서상 각 전유부분의 위치와 면적이 집합건축물대장 현황도에 의해 특정 가능하며, 경계벽 복원도 가능한 것으로 판단됩니다. 다만, 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 어려웠던 만큼, 입찰 전 철저한 현장조사와 내부 구조 및 이용 상황에 대한 재확인이 필요합니다.

입지 및 주변 환경 확인 포인트

본 상가는 연산동 '연신초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 이는 항시 유동인구가 확보되는 생활권 상권의 특성을 가지며, 주거 밀집 지역의 주민들을 대상으로 하는 업종에 유리한 입지입니다. 사다리형의 평탄한 토지 위에 상업용 건물이 위치해 있어 접근성 또한 양호합니다. 학원, 소매점, 음식점 등 다양한 업종이 입점하기에 적합한 조건을 갖추고 있어, 향후 임차 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 유동인구의 흐름과 주변 상권의 활성화 정도를 현장에서 직접 파악하는 것이 중요합니다.

권리분석 확인 포인트

이 물건은 재매각 사건으로 진행되고 있으며, 매수신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있다는 점을 유의해야 합니다. 이는 입찰 참여 시 필요한 자금 규모가 커진다는 의미이므로 사전에 충분한 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.

전입세대확인서상 해당 주소에 세대주가 존재하지 않는 것으로 확인되지만, 상가건물임대차 현황서에는 '김한미'라는 인물이 등재되어 있습니다. 이 인물이 실제 임차인인지, 임차인이라면 보증금, 차임, 확정일자 유무, 그리고 대항력 여부 등 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 등기부상의 권리나 지상권은 현재 없는 것으로 보이나, 등기부등본, 매각물건명세서 등 관련 서류를 통해 최종적으로 재확인해야 합니다. 채권자의 매각기일 연기 신청 이력이 여러 차례 있었던 점도 참고하여, 현재 진행 상황을 정확히 파악해야 합니다.

입찰 전 점검사항

가장 중요한 점은 경매 물건인 114호가 현재 113호, 115호와 함께 '시온커피아카데미학원'으로 일괄 사용 중이라는 사실입니다. 이로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 기존 점유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 경계벽 복원 여부 및 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 현장 방문을 통해 학원의 실제 운영 여부, 점유 현황, 그리고 명도 대상이 누구인지 등을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 내부 확인이 어려웠던 만큼, 현장 답사를 통해 내부 구조와 시설 상태를 확인하고, 용도 변경이나 리모델링 필요성을 검토해야 합니다. 상가 건물의 경우 미납 관리비 문제가 발생할 수 있으므로, 관리사무소를 통해 미납 관리비 여부 및 규모를 반드시 확인해야 합니다.

리스크 점검 및 전문가 상담의 필요성

경매 투자는 여러 변수가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 예상치 못한 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 관련 문제, 그리고 임차인·점유자·관리비·명도와 관련된 복잡한 상황 등은 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건은 재매각이며, 다른 호실과 함께 사용 중인 만큼 명도 난이도가 예상될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 전문가의 도움을 받아 권리분석을 포함한 모든 법률적, 행정적 리스크를 철저히 검토하고 충분한 상담을 거쳐야 합니다. 확인되지 않은 정보에 의존하기보다는 객관적인 자료와 전문가의 조언을 바탕으로 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하라는 안내 포함.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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