안녕하세요, 10년 차 부동산 경매 전문가입니다.
오늘은 경상남도 김해시 진영읍 하계리에 위치한 토지 경매 물건을 소개해 드립니다. 이 물건은 여러 차례 유찰되어 현재 감정가 대비 34% 수준인 1억 8천만원대의 최저가로 진행되고 있어, 김해 지역 내 토지 투자를 고려하는 분들께 좋은 기회가 될 수 있습니다. 특히 과거 농지전용 허가 이력이 있는 토지가 포함되어 있어, 향후 개발 및 활용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요해 보입니다.
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물건 기본 정보 및 현황
본 경매 물건은 경상남도 김해시 진영읍 하계리 4번지 외 필지에 위치한 답(논)을 포함한 총 8필지의 토지입니다. 전체 토지 면적은 670.34평으로, 광활한 면적을 자랑합니다. 감정가는 548,357,400원이었으나, 현재 3회 유찰되어 최저입찰금액이 188,086,000원까지 하락한 상태입니다. 매각기일은 2026년 9월 29일(화) 오전 10시 창원지방법원에서 진행될 예정입니다.
감정평가서에 따르면, 기호(1,2,4) 토지는 인접지 대비 평지의 부정형 및 사다리 토지로 현재 농경지 등으로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 평지의 사다리 토지로 주거나지 등으로 이용되고 있으며, 기호(5-7) 토지는 완경사지대의 부정형 토지로 답기타 등으로 이용 중입니다. 특히 기호(8)은 공부상 지목이 도로이나, 현황은 기호(5)의 부속토지 등으로 이용되고 있습니다.
본 물건은 일괄매각으로 진행되지만, 제시외 건물(5-1 ~ 5-4)은 매각에서 제외됩니다. 또한, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임을 유의해야 합니다. 중요한 점은 목록 5, 6 토지가 2003년 7월 5일 단독주택 용도로 전 소유자 명의로 농지전용허가가 완료된 이력이 있다는 것입니다. 이는 해당 토지의 잠재적 활용 가치를 높이는 요소가 될 수 있습니다.
현황상 기호 1~4 토지는 전 및 답으로 이용 중이며, 기호 5~8 토지는 답 및 도로이나 현재 고물상(고철, 비철) 및 일부 휴경지로 이용되고 있습니다. 기호 1 토지 지상에는 제시외 건물이, 기호 3 토지 지상에는 인접 지번의 타인 점유 부분(주택의 일부가 걸쳐 있음) 및 제시외 건물이 존재합니다. 기호 4 토지 지상에는 유실수(산딸기)가 심겨져 있고, 일반건축물대장상 타인 소유의 건물이 등재되어 있으나 현재는 멸실 상태인 것으로 확인됩니다. 기호 5 토지 지상에도 제시외 건물이 있습니다.
입지 확인 포인트
김해시 진영읍 하계리는 김해 북부에 위치하며, 농업 지역과 주거 지역이 혼재된 형태를 보입니다. 해당 토지들이 농경지, 주거나지, 고물상 등으로 다양하게 이용되고 있는 현황은 주변 입지의 특성을 반영하는 것으로 볼 수 있습니다. 인근 도로 상태나 구체적인 교통 접근성은 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우므로, 현장 방문 시 주변 도로망과 진입로의 확보 여부를 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 특히 과거 농지전용 허가 이력이 있는 토지가 포함되어 있다는 점은 향후 주거용 또는 다른 용도로의 개발 가능성을 시사하므로, 김해시의 도시계획 및 개발 방향과 연계하여 입지 가치를 판단해야 합니다.
권리분석 확인 포인트
본 물건의 권리관계에서는 임차인 문제가 확인됩니다. 매각물건명세서에 따르면 안종호(이조상사)가 이 사건 부동산 목록 중 5, 6, 7, 8에 대한 대지사용 임대차계약서를 제출했으며, 현장 조사 결과 임차인 정영수도 일부를 사용 중인 것으로 나타났습니다. 상가건물임대차 현황서에는 서정두, 정영수가 등록되어 있었으나 서정두는 약 1년 전에 이사 나간 것으로 확인됩니다. 전입세대 확인 결과 해당사항이 없다는 점도 함께 고려해야 합니다.
가장 중요한 것은 말소기준권리를 정확히 파악하고, 위 임차인들의 대항력 유무와 배당 순위를 철저히 분석하는 것입니다. 임차인들의 권리 신고 내용과 실제 점유 현황, 그리고 임대차 계약의 유효성 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 또한, 기호 3 토지의 일부(약 14㎡)가 타인 점유 상태라는 점과 인접 지번의 주택 일부가 걸쳐 있는 상황은 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다. 지적경계가 불확실하여 지적측량이 필요하다는 점도 향후 경계 분쟁의 소지가 있으므로, 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.
입찰 전 점검사항
1. 현장 답사 및 주변 환경 확인: 토지의 실제 현황, 지형, 인접 도로 상태, 주변 시설물, 그리고 고물상 운영 현황 등을 직접 확인하여 감정평가서 내용과 일치하는지 점검해야 합니다. 특히 제시외 건물과 타인 점유 부분의 정확한 위치와 상태를 파악하는 것이 중요합니다.
2. 농지취득자격증명 발급 가능성: 본 물건은 지목이 '답'인 토지를 포함하고 있으므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 농지법에 따른 농업경영계획서 작성 및 제출 요건을 충족할 수 있는지, 또는 주말·체험영농 목적으로 발급이 가능한지 사전에 관할 기관에 문의하여 확인해야 합니다. 발급이 불가능할 경우 매수 불허가 결정이 날 수 있습니다.
3. 토지이용계획 및 제한사항 확인: 토지이용계획확인원을 통해 해당 토지의 용도지역, 지구, 구역 등을 확인하고, 건축 행위나 개발 행위에 대한 제한사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 과거 농지전용 허가 이력을 바탕으로 현재도 개발 가능성이 있는지, 관련 법규를 확인해야 합니다.
4. 지적측량 및 경계 확인: 원문에서 지적경계가 불확실하여 지적측량을 요한다고 명시하고 있습니다. 입찰 전 또는 낙찰 후 반드시 지적측량을 실시하여 정확한 토지 경계를 확인하고, 타인 점유 부분의 면적과 위치를 명확히 해야 합니다. 이는 향후 명도 및 토지 활용 계획 수립에 필수적인 과정입니다.
5. 임차인 및 점유자 현황 재확인: 임차인의 권리 신고 내용과 실제 점유 현황, 그리고 타인 점유 부분에 대한 추가적인 조사를 통해 명도 난이도를 가늠하고, 이에 따른 비용과 시간을 예측해야 합니다.
리스크 점검 및 전문가 상담의 필요성
경매 물건은 다양한 변수가 존재하며, 특히 토지 경매는 권리관계, 현황, 법규 등 복합적인 요소들을 고려해야 합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 그리고 말소기준권리 이후의 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 다수의 임차인과 타인 점유 부분이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용과 시간 소요를 염두에 두어야 합니다. 제시외 건물 처리 문제, 지적경계 불확실성으로 인한 분쟁 가능성, 그리고 농지취득자격증명 발급 불허가 리스크 등은 반드시 전문가의 도움을 받아 사전에 철저히 분석하고 대비해야 합니다. 모든 정보는 법원 자료를 기반으로 하므로, 입찰 전 반드시 최신 정보와 현장 상황을 재확인하시기 바랍니다.
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이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 신중한 입찰 준비를 하시길 바랍니다.
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