경기 하남시 풍산동 상권접근성 수익형주택경매 2025타경5140

부동산 경매 시장에서 하남시 풍산동의 핵심 입지에 자리한 아파트형공장(지식산업센터) 물건이 1회 유찰되어 최저가 8억 4천만원으로 다시 한번 기회를 맞이했습니다. '하남테크노밸리유1센터' 1층에 위치한 이 호실은 접근성과 가시성이 뛰어나 실사용 목적의 제조업체나 투자자들에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 특히 1층 상가형 호실의 장점을 살려 다양한 용도로 활용될 가능성이 큽니다. 지금부터 본 물건의 구체적인 내용과 입찰 전 확인해야 할 핵심 포인트를 상세히 살펴보겠습니다.

본 경매 물건은 경기도 하남시 풍산동 618번지 '하남테크노밸리유1센터' 1층 디-107호입니다. 토지 면적 5.31평, 건물 면적 22.37평으로 구성된 아파트형공장 호실이며, 2019년 8월 14일 사용승인을 받아 비교적 신축에 가까운 상태를 유지하고 있습니다. 최초 감정가는 12억 원이었으나, 1회 유찰되어 현재 최저 입찰가는 감정가의 70%인 8억 4천만 원입니다. 수원지방법원 성남지원에서 2026년 9월 28일 매각기일이 예정되어 있습니다.
건물은 철근콘크리트 구조의 지하 2층부터 지상 15층 규모이며, 해당 호실은 지상 1층에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 외벽은 복합판넬, 창호는 강화유리로 마감되어 있어 현대적인 외관과 내구성을 갖추고 있습니다.

하남시 풍산동에 위치한 하남테크노밸리는 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 지역으로, 제조업 및 첨단 산업 관련 기업들이 활발하게 활동하는 핵심 산업단지입니다. 본 물건은 하남테크노밸리 내에서도 1층에 자리하고 있어, 일반적인 아파트형공장과는 달리 상가형 호실로서의 가치를 겸비합니다. 1층이라는 특성은 높은 가시성과 편리한 접근성을 제공하여, 물류 이동이 잦은 제조업이나 방문 고객이 많은 업종에 특히 유리할 수 있습니다. 또한, 대로변에 접한 입지적 장점을 활용하여 상업용도로도 충분히 활용될 가능성이 있습니다.
교통 여건 또한 우수합니다. 본 토지는 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있어 광역적인 교통 접근성이 뛰어나며, 소로3류(폭 8m 미만)에도 접하고 있어 단지 내 진출입이 용이합니다. 감정평가서에 따르면 버스정류장과 주차장이 인접해 있고, 지하철 이용도 편리한 것으로 보아 대중교통 및 자가용 이용 모두에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 물류 이동이나 직원들의 출퇴근 편의성을 고려할 때 큰 장점으로 작용할 것입니다.
주변은 도시지역 및 준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역 내에 있어 체계적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 인근 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 업무용 및 상업용 건부지로 활용되고 있어, 주변 인프라가 잘 갖춰져 있다는 점도 주목할 만합니다.

경매 입찰 전에는 반드시 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다. 매각물건명세서에 따르면 '상가건물임대차 현황서에 등재된 사람을 임차인으로 기재하였으므로, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함'이라고 명시되어 있습니다. 이는 현재 임차인이 존재할 가능성이 높으며, 임차인의 보증금 및 월세, 대항력 유무 등을 정확히 파악해야 한다는 의미입니다. 임차인의 권리관계는 낙찰자의 인수 부담에 직접적인 영향을 미치므로, 반드시 법원 열람 및 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있으니 이 부분에 대한 정확한 분석이 필수적입니다.
또한, 건물 등기부 현황을 통해 매각으로 소멸되지 않는 등기부상의 권리나 지상권의 존재 여부를 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보에는 '매각으로 소멸되지 않는 등기부권리'나 '지상권'이 명시되어 있지 않지만, 입찰 전 반드시 최신 등기부등본을 발급받아 말소기준권리를 확인하고, 그 이후에 설정된 모든 권리들이 소멸되는지 여부를 전문가와 함께 검토하는 것이 중요합니다. 토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 아파트 용도 및 외국인 등 주택 매수자에 한정되는 내용이므로, 본 아파트형공장 물건에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단되나, 지역 규제 전반에 대한 이해는 필요합니다.

성공적인 경매 투자를 위해서는 서류상 정보 외에도 실제 현장 상황을 파악하는 것이 필수적입니다.
첫째, 현장 방문을 통해 해당 호실의 현재 점유 상태를 직접 확인해야 합니다. 현재 공실인지, 영업 중인지, 또는 다른 용도로 사용되고 있는지 등을 파악하고, 내부 시설물의 상태와 관리 상태를 육안으로 확인하는 것이 좋습니다. 특히 1층 호실의 경우, 출입구의 형태, 내부 공간의 활용성, 간판 설치 가능성 등 상업적 활용에 필요한 요소들을 꼼꼼히 살펴보세요.
둘째, 주변 상권과 유동인구를 분석해야 합니다. 1층 호실은 특히 주변 유동인구에 큰 영향을 받으므로, 평일과 주말, 주간과 야간에 걸쳐 주변 상권의 활성화 정도와 주요 업종을 파악하여 해당 호실의 잠재적 가치를 평가해야 합니다. 하남테크노밸리 내 다른 1층 호실들의 현재 용도나 임대 현황을 참고하는 것도 좋은 방법입니다.
셋째, 관리비 미납 여부를 확인해야 합니다. 아파트형공장과 같은 집합건물은 전 소유자의 관리비 미납이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있습니다. 관리사무소를 통해 미납 관리비 내역을 반드시 확인하시기 바랍니다. 특히 장기간 미납된 관리비는 상당한 금액이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
넷째, 명도 계획을 수립해야 합니다. 임차인이나 점유자가 있다면, 그들과의 협상 과정을 미리 예상하고 명도에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다. 강제집행 절차까지 염두에 두어 명도 리스크를 최소화하는 전략을 세워야 합니다. 명도 과정은 예상보다 길어지거나 복잡해질 수 있으므로, 초기 단계부터 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.

부동산 경매는 매력적인 입찰 검토 물건를 제공하지만, 동시에 여러 리스크를 내포하고 있습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 그리고 가장 중요한 말소기준권리 분석은 반드시 전문가의 검토가 필요합니다. 또한, 매각물건명세서에 언급된 임차인이나 점유자의 존재, 미납 관리비 문제, 그리고 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수들은 낙찰자의 추가적인 시간과 비용을 요구할 수 있습니다. 이러한 사항들은 원문 자료만으로는 전부 파악하기 어렵기 때문에, 입찰 전 반드시 숙련된 경매 전문가와 충분히 상담하고, 관련 서류들을 면밀히 재검토하여 잠재적인 리스크를 최소화해야 합니다. 확인되지 않은 정보에 기반한 섣부른 판단은 큰 손실로 이어질 수 있음을 명심해야 합니다.

저희 주식회사 제이옥션은 10년 이상의 경매 노하우와 전문성을 바탕으로 고객님의 성공적인 경매 투자를 돕고 있습니다. 복잡한 권리분석부터 현장조사, 명도까지 모든 과정에서 최적의 솔루션을 제공하며 고객님의 소중한 자산을 안전하게 지켜드립니다.
이 물건 외에도 고객님의 투자 목적과 예산에 맞는 다양한 경매 물건을 추천해 드릴 수 있습니다. 매각기일이 다가오기 전, 관련 서류와 현장 상태를 다시 한번 꼼꼼히 확인하시고 신중하게 입찰 여부를 결정하시길 바랍니다.