안녕하세요, 10년 차 부동산 경매 전문가로서 오늘의 추천 물건을 소개해 드립니다. 이번 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 부항리에 위치한 약 1,100평대 토지로, 2회 유찰되어 감정가 대비 49%까지 최저 입찰가가 낮아진 기회성 물건입니다. 지목은 '전'이지만 현황은 '잡종지' 상태이며, 한국전력공사의 구분지상권과 지적도상 맹지라는 특이점이 있어 더욱 철저한 권리분석과 현장 확인이 필요한 물건입니다.
물건 상세 정보 및 입지 분석
본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 부항리 123-5번지 외 1필지(총 1,119.86평)로, 수원지방법원 성남지원에서 매각을 진행합니다. 오는 2026년 9월 28일 매각기일이 예정되어 있으며, 감정가 1,106,951,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저 입찰가는 542,406,000원입니다.
소재지 및 접근성:
본 토지는 부항리 남서측 인근으로 '부항로'가 통과하고 있으며, 취락 인근에 위치하고 있어 농경지로서의 통행 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 지적도상 맹지로 확인되어 향후 토지 활용 시 진입로 확보에 대한 심도 있는 검토가 필요합니다.
토지의 형태 및 이용 현황:
부정형의 서측 하향 완경사 지형을 이루고 있으며, 현재 휴경지(묵전) 상태로 이용되고 있습니다. 지목은 '전'이지만 실제 현황은 '잡종지'로 이용되고 있는 점이 특징입니다. 이는 향후 토지 전용 허가 및 원상회복 명령과 관련하여 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.
토지이용계획 및 제한사항:
본 물건은 생산관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있는 점도 확인됩니다. 이러한 다양한 규제 사항들은 토지의 개발 및 활용 가능성에 영향을 미 미치므로, 입찰 전 관련 법규 및 지자체 조례를 면밀히 검토해야 합니다.
권리분석 및 주요 확인 포인트
본 경매 물건은 여러 권리적, 행정적 특이사항을 포함하고 있어 철저한 분석이 선행되어야 합니다.
구분지상권 설정:
가장 중요한 권리적 특이사항 중 하나는 목록1 토지(곤지암읍 부항리 123-5)에 설정된 한국전력공사의 구분지상권입니다. 이 구분지상권은 2009년 3월 9일에 등기되었으며, 송전선의 건설과 소유를 목적으로 합니다. 토지의 북쪽 방향으로 송전선이 통과하는 지표면 1,497㎡의 상방 53미터 이상 76미터 이하의 공중 공간에 설정되어 있습니다. 특약 사항으로 765KV 선하지의 경우 전선의 바깥으로 각 3미터를 더한 범위 내에서는 건조물을 설치할 수 없으므로 건조물의 설치가 제한됩니다. 이 구분지상권은 송전선이 존속하는 기간까지 유효하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자는 이 지상권의 부담을 안고 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 토지의 활용 가능성과 가치 평가에 중대한 영향을 미치므로, 반드시 전문가와 함께 심도 있는 분석이 필요합니다.
농지취득자격증명서 제출 의무:
본 물건은 지목이 '전'인 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 만약 농지취득자격증명서를 매각기일로부터 7일 이내에 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금은 몰수되며 매각 불허가 결정이 내려집니다. 입찰 참여 전, 본인이 농지취득자격 요건을 갖추고 있는지 확인하고, 관할 시군구청 농지과에 문의하여 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
지목과 현황의 불일치 및 원상회복 명령 가능성:
지목은 '전'이나 현황은 '잡종지'로 이용되고 있습니다. 이는 토지전용허가 없이 현황이 변경된 경우 향후 관할 관청으로부터 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있음을 의미합니다. 이 부분에 대한 리스크를 충분히 인지하고, 필요 시 원상회복에 소요될 비용 및 절차에 대해 미리 검토해야 합니다.
지적도상 맹지:
본 물건은 지적도상 맹지입니다. 맹지는 도로에 접하지 않은 토지를 의미하며, 건축 행위 등 토지 활용에 있어 심각한 제약으로 작용합니다. 주변 토지 소유주와의 협의를 통한 진입로 확보 방안, 또는 현황 도로의 법적 유효성 등을 면밀히 검토해야 합니다.
입찰 전 필수 점검 사항
성공적인 경매 투자를 위해서는 입찰 전 다음과 같은 사항들을 반드시 점검해야 합니다.
1. 현장 답사 및 주변 환경 확인: 토지의 실제 경계, 지형, 송전선로의 정확한 위치와 높이, 주변 지형 및 접근성 등을 직접 확인해야 합니다. 지목과 현황의 차이(전 vs 잡종지)를 눈으로 확인하고, 맹지 상태를 극복할 수 있는 현실적인 방안(예: 현황 도로의 존재 여부, 인접 토지 매입 또는 사용 승낙 가능성)이 있는지 모색하는 것이 중요합니다.
2. 농지취득자격증명 발급 가능성 확인: 입찰 참여 전, 본인의 자격으로 농지취득자격증명서 발급이 가능한지 관할 시군구청 농지과에 문의하여 확인해야 합니다. 필요한 서류와 절차를 미리 파악하고 준비하는 것이 좋습니다.
3. 구분지상권의 영향 심층 분석: 한국전력공사의 구분지상권이 토지 활용에 미치는 구체적인 영향(예: 건축물 높이 제한, 특정 시설 설치 불가, 향후 개발 인허가 상의 제약 등)을 법률 전문가, 건축 전문가와 함께 심도 있게 분석해야 합니다. 송전선 하부 토지의 실제 이용 가치를 정확히 판단하는 것이 중요합니다.
4. 토지이용계획 및 규제 심층 분석: 생산관리지역 등 여러 규제 사항들이 미래 개발 계획과 충돌하지 않는지, 어떠한 개발 행위가 가능한지 등을 관련 부서에 문의하여 확인하는 것이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 다시 한번 확인하여 본 물건의 거래에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
5. 측량 필요성 검토: 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요할 수 있습니다. 경계 분쟁의 소지를 사전에 차단하기 위해 필요 시 측량을 고려해야 합니다.
리스크 점검 및 전문가 상담의 중요성
본 경매 물건은 2회 유찰되어 최저 입찰가가 감정가의 절반 수준으로 낮아졌지만, 그만큼 면밀한 권리분석과 현장 점검이 필수적입니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 한국전력공사의 구분지상권, 농지취득자격증명 제출 의무, 지목과 현황의 차이로 인한 원상회복 명령 가능성, 그리고 지적도상 맹지라는 점은 일반적인 토지 경매 물건보다 더 복잡하고 전문적인 고려를 요구합니다.
소유권 이전 지연, 대위변제나 권리 변동 사항, 말소기준권리 확인 등 기본적인 법률 리스크 외에도, 이 물건의 경우 구분지상권으로 인한 토지 활용 제한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 맹지 해소 방안, 그리고 지목 변경에 따른 원상회복 명령 가능성 등은 입찰 참여 전 반드시 전문가의 심층적인 검토와 상담을 통해 정확한 리스크를 파악하고 대비해야 합니다. 본 물건의 명도 문제는 비교적 단순할 수 있으나, 위에서 언급된 권리적, 행정적 리스크는 충분한 주의를 요합니다. 불확실성을 최소화하고 성공적인 투자를 위해 경매 전문가의 도움을 받는 것을 강력히 권해드립니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 신중한 입찰을 준비하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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