부산동부지원 산업시설 창고경매 2025타경285

안녕하세요, 10년 차 부동산 경매 전문가입니다. 오늘은 부산 기장군 장안읍 좌천리에서 진행되는 흥미로운 토지 경매 물건을 소개해 드립니다. 이 물건은 여러 차례 유찰되면서 감정가의 24% 수준까지 가격이 하락하여, 잠재적인 가치를 알아보는 분들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다. 현재 전(田)으로 이용 중인 토지로, 귀농귀촌이나 다양한 토지 활용을 고민하는 분들이라면 현장점검을 통해 가능성을 면밀히 살펴보셔야 할 것입니다.\n\n매각기일은 2026년 10월 26일로, 부산지방법원 부산동부지원에서 진행됩니다. 사건번호는 2025타경285이며, 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 390번지 일원에 위치한 토지입니다. 총 토지면적은 368.45평으로 적지 않은 규모이며, 감정가는 1,339,800,000원이었으나 현재 최저입찰금액은 321,715,000원까지 떨어진 상태입니다. 무려 5회 유찰을 거쳐 감정가의 24% 수준으로 낮아진 만큼, 가격적인 메리트는 충분해 보입니다.\n\n물건 스펙 및 입지 확인 포인트\n\n본 물건지는 전반적으로 남동향의 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지입니다. 현재는 전으로 이용되고 있으며, 현장 방문 시 다양한 채소류가 심어져 있는 것을 확인할 수 있습니다. 지적도상 인접 도로와의 관계나 주변 환경을 종합적으로 고려할 때, 귀농귀촌을 위한 주말농장, 소규모 전원주택 부지, 또는 장기적인 안목으로 토지활용 계획을 세우는 데 적합한 입지 조건을 갖추고 있다고 볼 수 있습니다.\n\n특히, 지목이 '전'인 만큼 농지취득자격증명 발급 가능성 여부도 사전에 확인해야 할 중요한 부분입니다. 농지법상 농지취득자격증명이 필요한 경우, 이를 발급받지 못하면 낙찰이 불허될 수 있으므로, 입찰 전 관할 지자체에 문의하여 확인하는 과정이 필수적입니다.\n\n또한, 본건 토지상에는 제시외건물로 창고 1개동이 포함되어 있습니다. 다행히 소유자로부터 해당 제시외건물에 대한 처분 및 철거에 이의가 없으며 소요되는 비용도 소유자가 부담하겠다는 각서가 제출된 상태입니다. 그러나 이러한 약속이 실제 이행될지 여부는 입찰 전 다시 한번 확인하고, 만약의 경우를 대비한 계획을 세워두는 것이 현명합니다.\n\n권리분석 및 입찰 전 점검 사항\n\n이 물건은 권리분석 측면에서 몇 가지 주의 깊게 살펴봐야 할 부분이 있습니다.\n\n1. 점유 및 경작 현황: 현장에서 만난 인근 주민들의 진술에 따르면, 이 토지의 소유자는 서울 사람으로 알려져 있으며, 여러 가구가 소유자의 허락을 받아 무상으로 채소류 등을 경작하고 있다고 합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 경작자들과의 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다. 무상 경작이라 하더라도 점유를 해제하는 과정에서 마찰이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 대비책을 마련해야 합니다.\n\n2. 전입세대 확인: 주민센터에서 발급받은 전입세대확인서에는 '김성규'라는 인물이 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 390으로 전입신고되어 있는 것으로 확인됩니다. 그러나 김성규 씨의 주민등록표등본상 현주소는 '부산광역시 기장군 장안읍 좌천3길 23-1'로, 이는 지번으로 변환하면 좌천리 390-1에 해당합니다. 즉, 등본상 주소와 경매 물건지 주소 사이에 지번상 불일치가 발생하고 있습니다. 김성규 씨가 실제로 본 경매 물건지(좌천리 390)를 점유하고 있는지, 아니면 인근 다른 필지(좌천리 390-1)를 점유하고 있는지 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다. 만약 본 물건지를 점유하고 있다면 임차인으로서의 권리 주장 가능성, 보증금 여부 등 추가적인 권리관계 확인이 필수적입니다.\n\n3. 토지 경계 확인: 매각물건명세서에는

경매 물건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서에 표시된 내용 외에도 소유권이전 과정의 변수, 대위변제나 권리변동으로 인한 인수 가능성, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 뒤늦게 드러날 수 있습니다. 입찰 전에는 말소기준권리와 배당관계, 잔금 이후 이전 절차까지 전문가와 함께 확인하는 것이 안전합니다.