안녕하세요. 10년 차 부동산 경매 전문가로서 오늘 소개해 드릴 물건은 부산 기장군 장안읍 반룡리에 위치한 노유자시설 경매 물건입니다. 현재 실버케어센터로 운영 중인 이 물건은 1회 유찰되어 감정가 대비 70% 수준인 10억 9천만원대의 최저가로 입찰에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다. 고령화 사회가 심화되면서 노유자시설에 대한 관심이 높아지는 시점에, 임대수익형 부동산을 찾으시는 분들이라면 주목할 만한 물건입니다.
해당 물건은 부산지방법원 부산동부지원에서 진행되는 2025타경834 사건의 일괄매각 물건입니다. 감정가는 1,562,545,500원이었으나, 1회 유찰되어 최저입찰금액 1,093,782,000원에 매각이 진행될 예정입니다. 매각기일은 2026년 10월 12일입니다.
물건 스펙 및 현황 확인 포인트
본 물건의 소재지는 부산 기장군 장안읍 반룡리 832-7번지로, 토지면적 349.75평과 건물면적 148.99평으로 구성된 노유자시설입니다. 주위와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지 위에 노유자시설 건부지로 이용 중이며, 현재 '공원실버케어센터(주야간보호, 방문요양, 방문간호)'라는 명칭의 노인복지시설로 운영되고 있습니다. 현장 근무 직원에 따르면 운영자가 세입자라고 합니다.
건물은 2017년 12월 15일에 사용승인된 일반철골구조 박공지붕 단층 건물입니다. 외벽은 판넬잇기, 창호는 알미늄 샷시와 단창으로 마감되어 있습니다. 특이사항으로는 본건 토지 일부 지상에 감나무 4주가 식재되어 있으며, 이는 임차인 소유로 탐문 조사되었습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄하여 진행됩니다.
또한, 건물 내부에는 제1종 근린생활시설 용도인 1층 104호가 있으나, 현재 영업이 종료된 상태로 확인됩니다. 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부 확인이 어려웠지만, 인접한 102호 및 106호와 격벽 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 내부에는 상품 및 진열대 등이 다수 방치되어 있으나, 이동이 용이하여 감정평가에는 구애됨이 없이 평가되었습니다.
입지 및 활용성 분석
기장군 장안읍 반룡리는 주변 환경과 노유자시설로서의 특성을 고려하여 입지 분석이 필요합니다. 어르신들의 생활 편의와 접근성, 그리고 조용하고 쾌적한 환경 조성이 중요한 요소가 될 것입니다. 인접 도로상태는 원문 자료에 자세히 명시되어 있지 않으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 실제 도로 상황과 진입로의 용이성을 반드시 확인해야 합니다. 주변에 유사 시설의 운영 현황이나 수요를 파악하는 것도 중요합니다. 노유자시설의 특성상 대중교통 접근성보다는 자가용을 이용한 방문객이나 보호자들의 편의성이 더 중요할 수 있습니다.
권리분석 확인 포인트
본 물건의 현황조사서에 따르면 전입 세대는 존재하지 않으며, 정확한 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없으므로 별도의 확인이 필요합니다. 현재 운영자가 세입자라고 탐문되었지만, 임대차 계약의 구체적인 내용(보증금, 월세, 대항력 유무 등)은 매각물건명세서와 상가건물임대차 현황서, 그리고 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 식재한 것으로 탐문된 감나무 4주에 대한 처리 문제도 사전에 고려해야 할 부분입니다.
또한, 건물 내부의 1층 104호가 제1종 근린생활시설 용도임에도 불구하고 현재 영업 종료 상태이며, 인접 호실과 일체로 이용 중인 것으로 조사된 점은 건축물현황도와 실제 현황의 일치 여부를 면밀히 검토해야 함을 의미합니다. 용도 변경이나 불법 증축 등의 가능성도 염두에 두고 관련 서류를 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부상의 권리나 지상권 등의 여부도 반드시 등기부등본을 통해 철저히 분석해야 합니다.
입찰 전 필수 점검사항 및 리스크 관리
성공적인 경매 투자를 위해서는 입찰 전 철저한 점검이 필수적입니다. 먼저, 현장 방문을 통해 물건의 내부 구조 및 관리 상태, 현재 실버케어센터의 운영 현황을 직접 확인해야 합니다. 102호, 106호와의 일체 이용 현황과 104호 근린생활시설의 실제 용도를 명확히 파악하고, 필요한 경우 용도 변경 가능성과 관련 법규를 검토해야 합니다.
가장 중요한 점은 임대차 관계입니다. 현황 조사상 전입 세대는 없으나, 운영자가 세입자라고 탐문된 만큼, 임대차 계약의 유무, 보증금과 월세 내역, 그리고 임차인의 대항력 유무를 정확히 파악해야 합니다. 미납 관리비가 있을 경우 인수 여부도 확인해야 하며, 이는 명도 시 주요 쟁점이 될 수 있습니다. 임차인 소유로 탐문된 감나무 4주에 대해서도 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제에 대비하여 사전에 협의 방안을 모색하는 것이 좋습니다.
경매 물건은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리, 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등 다양한 법적, 실질적 리스크를 내포하고 있습니다. 원문 자료만으로는 모든 리스크를 파악하기 어려우므로, 반드시 전문가의 철저한 권리분석과 현장 실사를 통해 잠재적 위험 요소를 사전에 파악하고 대비해야 합니다. 이러한 복잡한 문제들은 개인적으로 해결하기 어려운 경우가 많으므로, 신뢰할 수 있는 전문가와 충분히 상담하시어 안전한 투자를 결정하시길 바랍니다.
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