경기 화성시 영천동 물류동선 공장경매 2025타경1456

안녕하세요.

10년 차 부동산 경매 전문가로서, 오늘 소개해드릴 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 근린상가입니다.

에스에이치타임스퀘어 내 1층에 자리한 이 상가는 현재 1회 유찰되어 감정가 대비 70% 수준인 4억 9천 7백만 원을 최저입찰금액으로 시작합니다.

소매점 용도의 공실 상가로, 새로운 사업 시작을 위한 실사용 목적이나 안정적인 임대 수익을 추구하는 투자자분들께 매력적인 기회가 될 수 있습니다.\n\n해당 물건은 수원지방법원에서 진행되는 2025타경1456 사건의 근린상가로, 건물 면적은 18.63평입니다.

감정가는 7억 1천만 원이었으나, 한 차례 유찰되면서 최저가가 크게 낮아져 투자 부담을 줄일 수 있는 상황입니다.

구조는 철근콘크리트 평슬라브지붕의 지하 2층 지상 15층 건물 중 1층에 해당하며, 집합건축물대장상 용도는 소매점으로 기재되어 있습니다.

현재 공실 상태로 확인되어 낙찰 후 빠른 활용이 가능하다는 장점이 있습니다.\n\n입지 및 상권 분석 포인트\n\n본 물건이 위치한 화성시 영천동은 동탄신도시 인근에 속하며, 주변으로 주거단지 및 산업단지가 혼재된 지역입니다.

에스에이치타임스퀘어는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 구성된 대형 건물로, 자체적인 유동인구를 확보하고 있을 뿐만 아니라 주변 상권과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

특히 1층 상가는 접근성과 가시성이 우수하여 다양한 업종의 입점이 유리합니다.

인근 대로변과의 접근성 및 대중교통 이용 편의성 등을 현장 방문을 통해 면밀히 파악하여 상권 활성화 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

주변 아파트 단지 및 오피스텔, 회사원 등의 잠재 고객층을 분석하여 어떤 업종이 적합할지 전략을 세워볼 수 있습니다.\n\n경매 물건의 특징과 입찰 검토 물건\n\n1.

뛰어난 접근성의 1층 상가: 상가의 가치 평가에 있어 가장 중요한 요소 중 하나인 1층에 위치하여 고객 유입에 유리하며, 광고 효과도 뛰어납니다.

2.

합리적인 가격 메리트: 1회 유찰로 감정가 대비 70% 수준까지 최저가가 하락하여, 초기 투자 비용 부담을 줄이면서도 높은 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

3.

공실 상태의 활용성: 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 즉시 입점하거나 새로운 임차인을 모집하여 빠르게 수익을 창출할 수 있습니다.

소매점 외에 휴게음식점, 일반음식점 등 주변 상권 특성을 고려한 다양한 용도로의 변경 가능성도 검토해볼 수 있습니다.

다만, 공실이 장기화된 원인에 대한 분석은 필수적입니다.

4.

복합 상권 내 위치: 지식산업센터와 근린생활시설, 업무시설이 결합된 건물 내에 있어 고정적인 수요층을 기대할 수 있으며, 주변 주거단지와의 시너지 효과도 예상해볼 수 있습니다.\n\n권리분석 및 입찰 전 점검사항\n\n경매 물건 투자는 항상 신중한 권리분석과 현장 점검이 선행되어야 합니다.

특히 이 물건은 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다.\n\n1.

점유관계 확인: 현황조사 시 폐문부재로 소유자나 점유자를 만날 수 없었습니다.

전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 해당 주소의 세대주가 존재하지 않는다고 기재되어 있으나, '점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임'이라는 문구가 명시되어 있습니다.

이는 공실로 보이지만, 실제 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 점유 여부를 명확히 확인하고, 혹시 모를 불법 점유자나 유치권 주장 가능성에 대비해야 합니다.

점유자가 있다면 명도(인도) 절차에 필요한 시간과 비용을 예측하고 입찰에 참여해야 합니다.\n\n2.

등기부현황 분석: 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리'나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'은 없는 것으로 확인됩니다.

이는 낙찰 시 깨끗한 등기부를 확보할 수 있다는 긍정적인 신호입니다.

하지만 매각기일 전까지 권리 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 최종 매각기일 직전까지 등기부등본을 다시 열람하여 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.\n\n3.

관리비 체납 여부: 상가가 오랜 기간 공실이었을 경우, 미납 관리비가 발생했을 가능성이 높습니다.

관리사무소를 통해 정확한 체납 관리비 내역을 확인하고, 미납 관리비가 낙찰자에게 인수될 수 있는지 여부를 반드시 파악해야 합니다.

이는 낙찰 후 추가 비용 발생의 중요한 원인이 될 수 있습니다.\n\n4.

건물 및 시설 상태: 직접 현장을 방문하여 상가 내부 및 외부의 노후 정도, 보수 필요성, 시설물의 작동 여부 등을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

특히 공실 기간이 길었던 만큼, 내부 시설에 대한 점검과 필요한 리모델링 비용을 미리 산정하여 총 투자 비용에 반영하는 것이 현명합니다.\n\n리스크 점검 및 전문가 상담의 필요성\n\n경매 투자는 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 그만큼 예상치 못한 리스크가 존재할 수 있습니다.

특히 이 물건은 현황조사 시 점유관계가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 말소기준권리 등 법률적 사항은 반드시 전문가의 심층적인 검토와 상담을 통해 철저히 분석해야 합니다.

임차인 또는 점유자와의 명도 문제, 미납 관리비 등은 낙찰 후 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

확인되지 않은 정보에 기반한 섣부른 판단은 큰 손실로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 모든 리스크를 꼼꼼히 점검하고 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.\n\n(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)\n매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.\n주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]\n#화성시상가 #영천동상가 #근린상가경매 #화성상가투자 #상가경매 #수익형부동산 #1층상가 #공실상가 #경매물건 #부동산경매 #법원경매 #상가투자 #권리분석 #입찰전점검 #현장점검 #경매재테크 #유동인구 #상권분석 #명도체크 #2025타경1456\n무료경매사이트 바로가기

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