안녕하세요, 10년 차 부동산 경매 전문가입니다. 오늘은 경상남도 밀양시 상동면 안인리에 위치한 단독주택 경매 물건을 소개해 드립니다. 한적한 전원생활을 꿈꾸시거나 안정적인 주거 공간을 찾으시는 분들에게 좋은 기회가 될 수 있는 물건으로, 현재 1회 유찰되어 감정가 대비 70% 수준으로 최저매각가격이 형성되어 있습니다. 사건번호는 2026타경674이며, 창원지방법원 밀양지원에서 진행됩니다.
1. 물건 정보 및 입지 확인
소재지 및 주변 환경: 본 물건은 경상남도 밀양시 상동면 안인리 352-1번지에 위치한 단독주택입니다. 주변은 '구곡마을회관' 남서측 인근에 자리하며, 마을 취락과 농경지가 어우러져 한적하고 평화로운 전원 환경을 제공합니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 도시의 번잡함에서 벗어나 자연 속에서 휴식과 여유를 찾으시는 분들에게 적합한 입지라 할 수 있습니다.
토지 현황: 총 249.87평의 넓은 토지는 완경사의 사다리형 지세로서 현재 단독주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지 감정평가에는 지상에 소재하는 조경수와 조경석이 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 포함되어 평가되었습니다. 이는 토지의 가치를 높이는 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명할 수 있어 정확한 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용 상황 및 점유 현황이 달라질 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인하고 계획을 세워야 할 중요한 사항입니다.
건물 현황: 건물은 총 68.19평 규모의 단독주택으로 이용되고 있습니다. 본 건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정평가서상 제시외 건물(1-1, 2-1~2-3) 또한 매각 대상에 포함되어 있습니다. 단독주택으로서의 기본적인 구조와 이용 상태는 양호한 것으로 보이나, 현장 방문을 통한 내부 및 외부 상태 확인이 필수적입니다. 건물의 노후도, 내부 마감 상태, 수리 필요 여부 등을 꼼꼼히 확인하여 추가적인 비용 발생 여부를 예측해야 합니다.
매각 진행 현황: 본 물건은 감정가 413,971,900원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가격 289,780,000원에 진행되고 있습니다. 감정가 대비 70% 수준으로 가격이 조정된 상태이므로, 관심 있는 분들은 이번 기회를 면밀히 검토해 보시는 것이 좋습니다. 매각기일은 2026년 10월 12일 월요일 오전 10시, 창원지방법원 밀양지원에서 진행됩니다. 유찰로 인해 가격적인 메리트가 커진 만큼, 신중한 분석과 현장 점검을 통해 성공적인 투자를 이끌어내시길 바랍니다.
2. 권리분석 및 입찰 전 점검사항
등기부 현황: 토지 및 건물 등기부 현황을 면밀히 분석하여 말소기준권리를 확인하고, 매각으로 소멸되지 않는 권리나 인수해야 할 권리가 있는지 여부를 철저히 파악해야 합니다. 등기부상 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등의 권리도 존재할 수 있으므로 주의 깊은 조사가 필요합니다. 특히, 선순위 권리가 존재하거나 복잡한 권리관계가 얽혀 있는 경우, 전문가의 도움을 받아 정확한 권리분석을 진행하는 것이 안전합니다.
임대차 관계 및 점유 현황: 상세 정보에 따르면 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하고, 임차인 유무, 보증금 및 차임 등의 임대차 관계를 명확히 파악해야 함을 의미합니다. 만약 임차인이 존재한다면 대항력 유무를 확인하고, 명도 시 발생할 수 있는 문제점을 미리 파악하여 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 점유자가 명도를 거부하거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 대비가 필요합니다.
제시외 건물 및 조경물: 본 물건은 제시외 건물을 포함하여 일괄매각으로 진행됩니다. 감정평가서에 명시된 제시외 건물의 종류와 상태를 확인하고, 이것이 합법적인 건물인지, 혹은 추후 철거 등의 문제가 발생할 가능성은 없는지 검토해야 합니다. 또한, 토지에 포함된 조경수 및 조경석의 가치도 고려하여 입찰 가격을 산정해야 합니다. 이러한 부속물들이 실제 활용 가치가 있는지, 관리 비용은 어느 정도 소요될지 등을 종합적으로 판단해야 합니다.
지적 경계 불분명 문제: 감정평가서에서 언급된 바와 같이 인접 토지와의 지적 경계가 불분명할 수 있다는 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 정확한 지적 측량을 통해 토지의 실제 이용 현황과 경계를 명확히 하고, 이를 통해 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 요소를 사전에 제거하는 것이 중요합니다. 측량 결과에 따라 토지의 이용 가치나 면적에 변동이 있을 수 있으므로 이 점을 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 경계 침범이나 소유권 분쟁의 여지는 없는지 전문가와 함께 검토하는 것이 현명합니다.
3. 리스크 점검 및 전문가 검토의 중요성
경매 물건 투자는 신중한 접근이 필요합니다. 본 물건의 경우 1회 유찰되어 가격적인 매력이 있지만, '임대관계 미상' 및 '지적 경계 불분명' 등의 정보는 더욱 철저한 확인이 필요함을 시사합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 말소기준권리 분석, 그리고 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등은 원문 자료만으로는 그 복잡성을 전부 파악하기 어려울 수 있습니다. 예측하지 못한 변수가 발생할 경우 투자 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가의 심층적인 권리분석과 현장 실사를 통해 모든 잠재적 리스크를 점검하고 충분한 상담을 거쳐 신중하게 결정하시기를 권해 드립니다. 전문가의 조언은 불확실성을 줄이고 안정적인 투자를 가능하게 하는 중요한 요소입니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전에는 반드시 관련 서류(매각물건명세서, 감정평가서 등)를 다시 확인하고, 현장 상태를 직접 방문하여 꼼꼼하게 점검하시기 바랍니다.
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