경남 산청군 신안면 산업시설 공장경매 2025타경31110

안녕하세요, 부동산 경매 전문가입니다. 오늘은 경상남도 산청군 신안면 청현리에 위치한 매력적인 전원주택 경매 물건을 소개해 드립니다. 넓은 대지 위에 자리 잡은 이 주택은 4회 유찰을 거쳐 감정가 대비 24% 수준까지 최저입찰가가 하락하여 높은 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다. 특히 전원생활이나 귀농귀촌을 계획하시는 분들에게 좋은 기회가 될 수 있는 물건입니다.

이 물건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 총 토지면적 626.24평과 건물면적 125.59평으로 구성되어 있습니다. 2006년 11월 2일 사용승인된 철근콘크리트 기와지붕 2층 건물이며, 감정가는 6억 1천만 원대이지만 현재 최저입찰가는 1억 4천만 원대로 매우 저렴해졌습니다. 넓은 토지 면적을 활용한 전원생활을 꿈꾸는 분들께 주목할 만한 가치가 있습니다.

입지 확인 포인트
대상 토지는 경상남도 산청군 신안면 청현리 소재 “청현마을회관” 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 한적하고 전원적인 환경을 자랑합니다. 차량 출입은 가능하지만 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편이므로 자가용 이용이 필수적인 입지입니다. 토지는 부정형의 완경사 및 평지로 이루어져 있으며, 현재 주택 부속토지로 이용되고 있습니다. 전원생활을 위한 쾌적한 환경과 넓은 공간을 찾는 분들에게 적합한 곳으로 보입니다.

물건 스펙 및 확인 포인트
본 물건은 토지 4필지(39.33평, 253.04평, 317.84평, 16.03평)와 건물(27.97평, 29.18평)로 이루어져 있습니다. 특히 중요한 점은 건물 등기사항전부증명서상 1층은 창고, 2층은 주택으로 기재되어 있으나, 일반건축물대장은 2014년 표시변경을 통해 1층이 단독주택으로 기재되어 서로 불일치한다는 사실입니다. 다만, 현황은 제시목록(등기부)과 동일하게 1층은 창고 및 주택으로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 경매 진행 시 일반건축물대장의 수정 가능성 등을 재확인하고 입찰에 참여해야 합니다. 제시외 건물 (ㄱ~ㄹ) 및 수목, 태양열 설비 등도 매각에 포함되어 일괄매각될 예정입니다. 토지 지상에 있는 담장, 계단, 이동 불가능한 조경석 등은 토지가격에 포함되어 평가되었습니다.

권리분석 확인 포인트
본 건은 토지와 건물이 일괄매각되는 물건입니다. 매각물건명세서를 통해 매각으로 소멸되지 않는 등기부상의 권리나 지상권이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 임차인 현황 및 점유 관계도 중요한 권리분석 대상이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자가 누구인지, 보증금 등 대항력 있는 임차인이 있는지 철저히 확인해야 합니다. 또한, 창원지방법원 진주지원 2025가소41076 이행권고결정 관련 사건과의 연관성 및 본 경매 물건에 미치는 영향도 전문가와 함께 면밀히 검토해야 합니다.

입찰 전 점검사항
가장 중요한 점은 건축물대장과 등기부현황의 불일치 문제입니다. 현재 현황은 제시목록과 같지만, 건축물대장이 추후 수정될 가능성이 있으므로 관할 지자체 건축과에 문의하여 정확한 법적 상태와 향후 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악해야 합니다. 또한, 물건지 현장 방문은 필수입니다. 건물의 실제 상태, 제시외 건물 및 수목의 현황, 토지 이용 상태, 인접 도로의 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하여 감정평가서상의 내용과 일치하는지 점검해야 합니다. 4회 유찰된 물건인 만큼, 과거 유찰 사유와 함께 주변 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 마지막으로, 명도 대상자를 파악하고 예상 명도 비용 및 기간을 미리 산정하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

리스크 점검 및 전문가 상담의 중요성
경매 물건은 다양한 리스크를 내포할 수 있습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동의 가능성, 말소기준권리 확인을 통한 안전한 권리 인수가 가능한지 여부 등은 매우 중요합니다. 특히 임차인이나 점유자의 유무, 미납 관리비 등 추가적으로 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로, 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 철저히 확인해야 합니다. 본 물건의 경우 건축물대장과 등기부의 불일치 문제도 향후 법적인 문제로 이어질 가능성이 있습니다. 이러한 복잡한 권리관계와 잠재적 리스크는 일반인이 혼자 파악하기 어렵습니다. 따라서 입찰 전 반드시 경매 전문가의 심층적인 권리분석과 현장조사, 법률 상담을 통해 모든 위험 요소를 꼼꼼히 점검하고 안전하게 입찰에 참여하시길 강력히 권해드립니다.

저희 주식회사 제이옥션은 부동산 경매 분야에서 오랜 경험과 전문성을 바탕으로 고객 여러분의 성공적인 경매 투자를 돕고 있습니다. 물건 검색부터 권리분석, 현장 조사, 입찰 대리, 명도에 이르는 전 과정을 원스톱으로 지원해 드리며, 복잡하고 어려운 경매 절차를 쉽고 안전하게 진행하실 수 있도록 최선을 다하겠습니다.