경매 관리번호 [1516272] 물건에 대한 상세 분석입니다. 본 물건은 [제주지방법원]에서 진행하는 [근린상가] 경매이며, 사건번호는 [2025타경1648]입니다.
이번에 소개해 드릴 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리에 위치한 4층 근린상가입니다. 감정가 대비 절반 수준으로 떨어진 최저가로 인해 많은 분들의 관심이 집중될 것으로 예상됩니다.
물건 개요 및 현황
본 물건의 정확한 주소는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층 402호입니다. 토지 면적은 23.92평(약 79.07㎡)이며, 건물 전용 면적은 28.79평(약 95.17㎡)으로, 비교적 넓은 공간을 자랑합니다. 지하 1층부터 지상 4층으로 구성된 건물 내 4층에 위치하고 있습니다. 해당 건물은 2018년 10월 24일에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트구조 슬래브지붕으로 견고하게 지어졌습니다. 외벽은 석재, 징크판넬, 드라이비트 등으로 마감되어 있으며, 내벽은 석고, 페인팅, 바닥은 타일 마감 등으로 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다. 창호는 페어글라스로 시공되어 있습니다.
본 물건의 최초 감정가는 4억 4천 6백만 원이었으나, 현재 2회 유찰되어 최저 입찰가는 감정가의 49%인 2억 1천 8백 5십 4만 원으로 크게 낮아진 상태입니다. 다가오는 매각기일은 2026년 10월 20일 화요일 오전 10시로 예정되어 있습니다. 현재 입찰까지 4일가량 남아있으므로, 서둘러 준비하시는 것이 좋습니다.
입지 및 활용성 분석
서귀포시 대정읍 구억리는 제주 영어교육도시와 인접해 있어 관련 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 특히 '글로벌에듀로' 인근에 위치한다는 점은 교육 관련 업종이나 학원, 카페, 편의시설 등 특정 수요층을 겨냥한 상가로 활용 가치가 높을 수 있음을 시사합니다. 하지만 4층에 위치한 상가라는 점은 접근성 측면에서 1층 상가 대비 불리할 수 있으므로, 엘리베이터 이용 편의성, 주차 시설, 그리고 해당 층에 어떤 업종들이 입점해 있는지 등을 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다. 현재 이 상가가 어떤 용도로 사용되고 있는지, 공실 상태인지 여부는 원문 자료에 나타나 있지 않으므로, 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 상태와 주변 상권의 활성화 정도를 파악해야 합니다. 어떤 업종이 입점했을 때 가장 높은 수익을 기대할 수 있을지 면밀한 검토가 필요합니다.
권리분석 확인 포인트
경매 물건의 가장 중요한 부분 중 하나는 바로 권리분석입니다. 본 물건의 등기부 현황에는 '매각으로 소멸되지 않는 등기부권리' 및 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 항목이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 요소입니다. 매각물건명세서를 통해 말소기준권리가 무엇인지, 그 이전에 설정된 권리 중 인수해야 할 권리는 없는지 등을 철저히 분석해야 합니다. 임차인 현황 또한 중요한데, 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 여부, 보증금 및 월세 금액, 배당 여부 등을 법원 서류를 통해 상세히 확인해야 합니다. 임차인의 유무와 대항력 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있기 때문입니다. 이러한 권리 관계는 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 과정에 직접적인 영향을 미치므로, 전문가와 함께 심도 있는 분석을 진행하는 것을 강력히 권해드립니다.
입찰 전 점검사항 및 리스크 관리
경매 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 철저한 준비와 리스크 관리가 필수적입니다. 본 물건에 입찰하기 전에 다음과 같은 사항들을 반드시 점검하시기 바랍니다.
· 현장 방문 및 실사: 물건의 외관 및 내부 상태, 누수, 파손, 곰팡이 등 하자 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 상가의 경우 주변 경쟁 상가 현황, 실제 유동인구, 주차 여건, 접근성 등을 직접 눈으로 확인하여 상권의 잠재력을 평가해야 합니다. 현재 공실이라면 공실 기간과 그 원인에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.
· 법원 서류 재확인: 매각기일 전에 법원에 비치된 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등 모든 관련 서류를 다시 한번 열람하여 최종 정보를 확인해야 합니다. 특히, 권리 변동 사항이나 추가된 정보가 있을 수 있으므로 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.
· 정확한 권리분석: 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 말소기준권리의 설정일자와 그에 따른 소멸 여부 등은 경매 자료만으로는 완벽하게 파악하기 어려운 경우가 많습니다. 임차인이나 점유자의 존재 유무, 대항력 여부, 미납 관리비 발생 여부, 그리고 명도 예상 난이도와 소요 비용 등은 낙찰자의 추가 부담으로 작용할 수 있는 핵심 리스크입니다. 이러한 복잡하고 중요한 권리 문제들은 반드시 부동산 경매 전문가의 심층적인 검토와 법률 상담을 통해 정확하게 파악하고 대비해야 합니다.
· 명도 계획 수립: 낙찰 후 점유자가 있을 경우, 명도 절차를 진행해야 합니다. 명도 과정은 예상보다 많은 시간과 비용, 노력이 들 수 있으므로, 사전에 명도 계획을 수립하고 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.
저희 주식회사 제이옥션은 10년 이상의 경험을 가진 부동산 경매 전문가들이 고객님의 성공적인 경매 투자를 위해 최선을 다하고 있습니다. 복잡한 권리분석부터 현장조사, 입찰 전략 수립, 명도에 이르는 전 과정을 체계적으로 지원해 드립니다. 혼자서는 어려운 경매, 전문가와 함께라면 더욱 안전하고 성공적인 투자가 가능합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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