근린시설 1층상가 상업용건물경매 2026타경70016

경기도 양주시 백석읍 홍죽리 홍죽일반산업단지 내에서 진행되는 근린시설 경매 물건을 소개합니다. 이번 물건은 넓은 토지 위에 주차장과 근린생활시설이 함께 들어선 상업용 건물로, 두 번의 유찰 끝에 감정가 대비 49% 수준까지 최저입찰가가 내려와 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 특히 산업단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있지만, 용도 제한과 현황상 용도 사용의 차이, 그리고 다수의 임차인 존재 등 입찰 전 면밀히 검토해야 할 사항들이 있습니다.
· 사건번호: 2026타경70016
· 매각기일: 2026.10.28(수) 10:30
· 관할법원: 의정부지방법원
· 소재지: 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 961
· 물건 종류: 근린시설 (토지 및 건물 일괄매각)
· 토지 면적: 1,067.79평 (약 3,529㎡)
· 건물 면적: 936.72평 (약 3,096㎡)
· 감정가: 4,672,696,700원
· 최저가: 2,289,622,000원 (감정가 대비 49%)
· 유찰 횟수: 2회

본 물건은 평탄한 사다리형의 토지 위에 주차장과 근린생활시설로 이용 중인 건물이 소재합니다. 특히 양주홍죽일반산업단지 내 주차장 부지로 지정되어 있어, 건축 행위 허용 용도가 전체 연면적의 70% 이상은 주차장, 30% 이하는 근린생활시설로 제한되어 있습니다. 현재는 주차장 중 일부를 근린생활시설로 용도를 달리 사용하고 있는 현황이 감정평가서에 명시되어 있어, 이 점이 입찰에 중요한 고려사항이 될 수 있습니다. 건물은 '대원프라자'라는 이름의 1, 2종 근린생활시설로 사용 중이며, 내부에는 벽체가 있으나 구분등기가 되어 있지 않은 상태입니다. 1층에는 공실, 한일포장, IBK기업은행 현금인출기, 밥도둑 한식뷔페, 반려용품전문점, 한성유공압 등이 입점해 있고, 2층에는 더드림 카페가 있으며 나머지 호실은 공실로 비어 있습니다. 제시외 건물로 2층에 일반철골조 슬라브지붕의 근린생활시설 5개호와 계단실 약 400㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다.

이 물건의 입지는 양주홍죽일반산업단지 내에 위치하고 있어 산업단지 종사자들을 주된 수요층으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다. 인접 도로 상태는 양호하여 차량 접근성이 좋고, 주차장 부지라는 점은 상가 이용객들에게 편리함을 제공할 수 있습니다. 다만, 산업단지 내 상권의 특성상 일반 주거지역 상권과는 다른 유동인구 패턴을 보일 수 있으므로, 실제 상권의 활성화 정도와 주변 산업단지 입주 현황 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

권리분석에 있어서는 다수의 임차인이 존재한다는 점이 핵심입니다. 현황조사서에 따르면, 1층에 한성유공압(보증금 1,000만 원/월세 130만 원), 반려용품전문점(보증금 1,000만 원/월세 100만 원), 한일포장(보증금 1,000만 원/월세 100만 원) 등이 있고, 2층에는 더드림 카페(보증금 1,000만 원/월세 90만 원)가 확인됩니다. 이 외에도 상가건물임대차 현황서에 강병구, 주식회사 디엘로지스 여주안이 등재되어 있으며, 전입세대열람 내역상 임차인 문인호도 등재되어 있습니다. 이들 임차인의 대항력 유무, 배당요구 현황, 그리고 실제 임차보증금 및 월세 내역을 철저히 확인하여 인수해야 할 보증금이 있는지 여부를 판단해야 합니다. 또한, 건물의 구분등기가 되어 있지 않아 향후 소유권 행사 및 관리 방식에 대한 법률 전문가의 검토가 반드시 필요합니다.

입찰 전 반드시 점검해야 할 사항으로는 첫째, 현장 답사를 통해 현재 상가의 공실률, 실제 운영 중인 점포들의 활성화 정도, 그리고 건물 관리 상태를 직접 확인하는 것입니다. 둘째, 양주시청 등 관할 관청에 문의하여 산업단지 내 주차장 용도 제한과 현재 용도 달리 사용에 대한 행정처분 가능성 및 원상복구 의무 여부를 명확히 확인해야 합니다. 셋째, 모든 임차인의 계약서, 전입일자, 확정일자 등을 바탕으로 대항력 유무와 배당 순위를 상세히 분석하고, 혹시 발생할 수 있는 미배당 보증금 인수액을 정확히 산정해야 합니다. 넷째, 감정평가서상의 '지적 및 건물개황도'를 참고하여 제시외 건물과 전체 건물의 정확한 위치, 경계, 면적을 확인하는 것이 좋습니다. 마지막으로, 상가 건물의 경우 미납 관리비가 있을 수 있으므로 관리사무소에 확인하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

경매 물건 투자는 신중한 접근이 필요합니다. 소유권 이전이 지연되거나, 예상치 못한 대위변제 또는 권리 변동이 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건은 말소기준권리의 정확한 확인, 다수의 임차인 및 점유자 문제, 그리고 미납 관리비 등 원문에 전부 드러나지 않을 수 있는 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 전문가의 심층적인 권리분석과 현장 점검, 그리고 법률 상담을 통해 모든 잠재적 위험 요소를 파악하고 대비하는 것이 중요합니다. 막연한 기대보다는 철저한 준비만이 성공적인 투자를 가능하게 합니다.