오늘 소개해 드릴 경매 물건은 경기도 성남시 분당구 분당동에 위치한 근린주택입니다. 2회 유찰되어 감정가 대비 49% 수준의 최저가로 진행되는 물건으로, 주거와 상업 공간이 복합된 형태를 띠고 있어 다양한 활용 가능성을 엿볼 수 있습니다. 현재 지층 사무소, 1층 소매점(갤러리), 2층 2가구 주택, 3층 단독주택으로 이용 중인 것으로 파악되며, 분당동의 기존 주택지대 내에서 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 알짜 매물로 주목받고 있습니다. 다만, 권리관계 및 실제 점유 현황에 대한 철저한 분석과 현장 점검이 반드시 선행되어야 합니다.
본 경매 물건은 수원지방법원 성남지원에서 진행하는 2025타경3670 사건으로, 2026년 11월 2일 매각기일을 앞두고 있습니다. 최초 감정가는 2,989,712,100원이었으나 2회 유찰되어 현재 최저입찰금액은 1,464,959,000원으로 대폭 하락한 상태입니다. 토지 면적은 110.81평으로 제1종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 건물 면적은 209.08평에 달하는 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로서, 1998년 1월 12일에 사용 승인되었습니다.
건물은 지층에 사무소(창고 포함), 1층은 현재 소매점(갤러리), 2층은 2가구 주택, 3층은 단독주택으로 이용되고 있는 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다. 다만, 매각물건명세서의 건물개황도에 따르면 지하에 2개 출입구, 1층에 상가 1개 및 1가구, 2층에 3가구, 3층에 1가구가 있는 것으로 보인다고 명시되어 있어, 실제 사용 현황에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다. 또한, 옥탑에 위치한 단층 계단실 및 단층 주택과 창고를 포함한 제시외 건물도 일괄 매각에 포함되어 있습니다.
해당 물건이 위치한 성남시 분당구 분당동은 기존 주택지대로서, 가로구획이 정연하게 정리되어 있으며 3층 규모의 다가구주택 및 주상복합건물이 밀집해 있는 지역입니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성 또한 우수한 입지를 자랑합니다. 사다리형의 평지 위에 자리 잡고 있어 건축 및 활용에 용이하며, 주상복합건물로서 주거와 상업시설의 복합적인 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 분당동은 주거 선호도가 높은 지역으로 안정적인 임대수요를 기대할 수 있습니다. 단, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있으므로, 입찰 전 관련 법규 및 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.
경매 물건의 성공적인 입찰을 위해서는 철저한 권리분석이 필수적입니다. 본 물건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권이 있는지 여부를 등기부현황을 통해 면밀히 확인해야 합니다. 말소기준권리를 정확히 파악하여 이후의 권리들이 소멸되는지, 인수되는 권리는 없는지 심도 있게 검토해야 합니다.
임차인 및 점유자 현황도 중요한 확인 포인트입니다. 매각물건명세서에는 세무서 발행의 상가건물임대차현황서에 사업자등록일이 기재된 임차인과 과거 점유기간이 기재된 임차인이 존재한다고 명시되어 있습니다. 특히, 차임 1,485,000원, 점유기간 2011.06.09.~2013.06.08.로 기재된 임차인의 경우, 현재 건물의 이용상태와 상이할 수 있으므로 실제 점유 여부와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 전입세대확인서, 주민등록표 등본, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서상 소유자와 다른 사람이 등재되어 있어, 실제 점유관계와 임차인의 진정한 권리관계는 별도의 현장 조사 및 전문가 확인을 요합니다. 이러한 점유관계에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 숙련된 전문가와 상담하여 철저히 분석해야 합니다.
입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 내외부 상태를 직접 확인해야 합니다. 감정평가서와 실제 현장의 차이점을 파악하고, 건물의 노후도, 내부 마감 상태, 수리 필요성 등을 점검하여 예상되는 추가 비용을 산출해야 합니다. 특히, 건물 개황도와 감정평가서상 이용상태의 차이가 명시된 만큼, 각 층의 실제 용도 및 가구수, 출입구 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
또한, 매각에 포함된 제시외 건물의 상태와 효용 가치도 파악해야 합니다. 미납 관리비나 공과금이 발생할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 체납 여부를 확인하고 입찰 시 이를 반영해야 합니다. 토지거래계약에관한허가구역 내 물건이므로, 해당 구역 내 토지 취득에 대한 허가 절차 및 조건, 외국인 입찰 시 추가 요건 등을 사전에 철저히 검토해야 합니다.
경매 물건은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 말소기준권리 이후의 임차인 대항력 여부, 점유자의 명도 문제 등 다양한 법률적, 행정적 리스크를 내포할 수 있습니다. 본 물건의 경우 매각물건명세서상 점유관계 확인이 필요하다고 명시되어 있어, 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전에는 반드시 관련 서류(등기부등본, 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서 등)를 전문가와 함께 심층적으로 검토하고, 실제 현장 상황과 법률적 리스크에 대한 충분한 상담을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일이 다가올수록 권리관계 및 현장 상태에 변동이 생길 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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