경기 하남시 덕풍동 주거입지 다가구주택경매 2025타경5348

경기도 하남시 덕풍동에 위치한 현대지식산업센터의 아파트형공장이 법원 경매를 통해 새로운 주인을 찾고 있습니다. 이번 물건은 1회 유찰되어 감정가 6억 6천만원에서 70% 낮아진 4억 6천2백만원을 최저입찰가로 시작하게 됩니다. 미사지구 내 핵심 입지에 자리한 지식산업센터로, 실사용 목적의 기업이나 투자자에게 좋은 기회가 될 수 있는 물건입니다. 입찰에 앞서 물건의 정확한 정보와 권리관계를 철저히 분석해야 합니다.

해당 경매 물건은 수원지방법원 성남지원에서 진행되며, 매각기일은 2026년 11월 2일(월) 오전 10시입니다. 물건의 주소는 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭 9층디에이09-008호입니다. 토지 면적은 8.75평, 건물 면적은 35.83평으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다. 현재 지식산업센터(업체명:TRAXON e:cue)로 이용 중인 상태로 확인됩니다.

본 물건이 위치한 하남시 덕풍동 미사지구는 준주거지역이자 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 특히 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 주요 도로에 접합하여 차량 접근성이 매우 우수합니다. 인근에 버스정류장이 있고 간선도로 이용이 편리하여 물류 이동이나 직원들의 출퇴근 환경이 양호합니다. 공업용 건부지로 이용 중인 현대지식산업센터는 다양한 업종의 입주가 가능한 복합 업무 공간으로서의 가치를 지닙니다.

주변 환경으로는 학교환경위생정화구역(미사4유치원)이 있으나, 지식산업센터 용도에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다. 또한 과밀억제권역 및 공장설립승인지역에 해당하므로, 입찰 전 입주를 희망하는 업종이 해당 지역의 규제에 부합하는지 반드시 확인해야 합니다. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 하남시 전역의 아파트 용도 및 외국인 등 매수자가 주택을 취득하는 경우에 한정되므로, 본 지식산업센터 경매 입찰에는 별도의 허가가 필요하지 않을 것으로 보입니다.

이번 경매 물건의 가장 중요한 권리분석 포인트는 토지 등기부현황에서 확인되는 '토지 을구 1번 지상권설정등기(2020.12.9. 등기)'입니다. 이 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 입찰 전 해당 지상권의 설정 목적, 존속기간, 지료 유무, 그리고 매수 후 소유권 행사에 미칠 수 있는 영향 등을 철저히 분석해야 합니다. 지상권으로 인해 예상치 못한 법적 제약이나 추가적인 분쟁의 소지가 발생할 수 있으므로, 반드시 부동산 경매 전문 변호사 또는 법무사의 면밀한 검토와 상담을 통해 리스크를 정확히 파악해야 합니다.

또한, 매각물건명세서상 '덧붙인 상가건물임대차 현황서와 같이 채무자(소유자)가 아닌 상가건물임대차 현황서에 등재된 사람을 임차인으로 기재하였으므로, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함'이라는 문구가 있습니다. 이는 현재 물건을 점유하고 있는 임차인의 존재를 시사하며, 해당 임차인의 보증금, 차임, 대항력 유무 등을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 현장 방문을 통해 실제 점유 현황과 임차인의 사업자등록 여부 등을 확인하고, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수해야 할 보증금 액수를 미리 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다. 미납 관리비의 발생 여부도 반드시 확인해야 할 사항입니다.

경매 물건은 다양한 변수가 존재합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 그리고 말소기준권리 이후의 권리관계에 대한 명확한 이해가 필수적입니다. 특히 본 건은 인수되는 지상권이 존재하며, 임차인의 점유 관계 또한 복잡할 수 있습니다. 이러한 권리 문제들은 매수인의 안정적인 소유권 확보와 명도 과정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
임차인의 대항력 유무, 보증금 반환 책임, 미납 관리비, 그리고 명도 소송의 가능성 등 예상치 못한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가의 심층적인 권리분석과 현장 점검이 필요합니다. 법률 전문가와 함께 정확한 정보를 파악하고, 잠재적인 리스크를 최소화하는 전략을 수립하는 것이 성공적인 경매 투자의 핵심입니다.