서울 동대문구 회기로 상권접근성 수익형주택경매 2023타경5663

서울 동대문구 회기로에 위치한 다세대(빌라) 경매 물건을 소개합니다. 서울북부지방법원에서 진행되는 본 사건은 현재 감정가와 동일한 금액으로 재진행되고 있으며, 과거 두 차례 유찰된 이력이 있습니다. 특히 여러 주택임차권 등기권자가 존재하고, 건축물대장상 위반건축물로 등재된 복잡한 권리관계가 확인되어 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적인 물건입니다.

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경매 물건 개요

본 물건은 서울 동대문구 회기로 163에 위치한 다세대(빌라)로, 등기부상 '제4층 제지상4층호'에 해당하는 구분 건물입니다. 해당 건물은 오피스텔 32개호실과 다가구주택 1개호실로 구성된 12층 건물이며, 집합건축물대장상으로는 다가구주택 9가구로 등재되어 있으나 현황상 15개 호실로 구분되어 있는 등 복잡한 구조를 가지고 있습니다. 경매 대상은 이 건물 중 한 호실의 토지 대지권과 건물 전유부분이 일괄 매각되는 형태입니다.
· 사건번호: 2023타경5663
· 소재지: 서울특별시 동대문구 회기로 163, 제4층 제지상4층호
· 물건종류: 다세대(빌라) (구분 건물)
· 토지면적: 36.84평 (대지권)
· 건물면적: 69.44평 (전용면적)
· 감정가: 1,551,758,000원
· 최저가: 1,551,758,000원 (재진행, 2회 유찰 후 100% 가격)
· 매각기일: 2026.11.03(화) 10:00 (서울북부지방법원)
· 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 중 4층
· 용도: 주거용 (다세대주택)

입지 및 주변 환경 분석

본 물건이 위치한 동대문구 회기로 일대는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 주변에는 버스정류장이 인접해 있고 지하철 접근성 또한 양호하여 대중교통 이용이 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 인근에 학교 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활권이 안정적으로 형성되어 있습니다. 이러한 입지적 특성은 잠재적인 임대수요를 기대할 수 있는 요소로 작용합니다.

핵심 권리분석 및 입찰 전 점검사항

본 경매 물건은 여러 가지 복잡한 권리관계와 현황상의 문제점을 안고 있어, 입찰 전 매우 신중하고 전문적인 검토가 필요합니다.

1. 다수의 주택임차권 등기권자 확인: 매각물건명세서상 총 7명의 주택임차권 등기권자(고하영, 김기현, 김지원, 박재영, 박혜조, 변규리, 전예림)가 존재합니다. 각 임차권 등기일이 명시되어 있으므로, 이들의 보증금 규모, 대항력 및 우선변제권 유무, 배당요구 여부 등을 면밀히 분석해야 합니다. 이들의 권리관계에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 시간과 비용을 초래할 수 있는 핵심적인 리스크입니다.

2. 건축물대장상 위반건축물 등재: 해당 건물의 건축물대장에 위반건축물로 등재된 사실이 확인됩니다. 특히, 감정평가서에 따르면 공용부분인 보일러실 및 실외기실이 '문패상 403-1호'로 주거용으로 무단 용도변경 및 증개축 된 부분이 명시되어 있습니다. 이는 건물 전체의 법적 상태에 영향을 미치며, 이행강제금 부과 등 추가적인 재산상 부담으로 이어질 수 있습니다. 입찰 전 해당 위반사항의 구체적인 내용과 규모, 시정 가능성, 관련 법규 및 이행강제금 부과 이력 등을 철저히 확인해야 합니다.

3. 건물 현황과 공부상 차이: 집합건축물대장상 1개의 구분건물(다가구주택 9가구)로 등재되어 있으나, 현황 및 감정평가서에 의하면 다가구 주택 15개 호실로 구분되어 있는 등 실제 이용 현황과 공부상의 차이가 큽니다. 이러한 차이는 향후 재산권 행사나 매매에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 정확한 점유면적 및 각 호실의 독립성 여부, 불법 증축 여부 등을 전문가의 측량 및 감정을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 점유 현황 및 명도 난이도: 다수의 임차권 등기권자가 있다는 점을 고려할 때, 실제 점유자가 누구인지, 이들의 배당요구 여부 및 배당 가능성, 대항력 유무 등을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 임차인들의 권리가 복잡하게 얽혀 있을 경우 명도 과정이 예상보다 길고 어려울 수 있으므로, 명도 전문 변호사 또는 법무사의 도움을 받는 것이 현명합니다.

5. 관리비 체납 여부: 다세대/다가구 주택의 경우 장기간 관리비가 체납되어 있는 경우가 많습니다. 입찰 전 관리사무소 등을 통해 체납 관리비 유무 및 규모를 확인해야 하며, 특히 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

리스크 점검 및 전문가 상담의 중요성

본 물건은 여러 임차권 등기권자와 위반건축물이라는 명확한 리스크가 존재합니다. 소유권이전 과정에서 예상치 못한 지연이 발생할 수 있으며, 대위변제나 권리변동 가능성, 그리고 말소기준권리에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 또한 다수의 임차인 및 점유자로 인해 명도 과정이 매우 복잡하고 난이도가 높을 수 있습니다. 이러한 문제점들은 원문 자료만으로는 전부 파악하기 어려우며, 전문가의 심층적인 권리분석과 현장 확인, 그리고 법률 상담을 통해 잠재적인 위험 요소를 정확히 진단하고 대비해야 합니다. 단독으로 진행하기보다는 반드시 전문가의 도움을 받아 성공적인 경매 투자를 계획하시길 바랍니다.

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