경남 진주시 충무공동 상업용건물 근린시설경매 2026타경10117

안녕하세요. 부동산 경매 전문가로서 오늘은 경상남도 진주시 충무공동에 위치한 1층 근린상가 경매 물건을 소개해 드립니다. 본 물건은 현재 1회 유찰되어 최저 입찰가가 감정가의 70% 수준으로 낮아진 상태로, 수익형 부동산 투자에 관심을 가지고 계신 분들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

경상남도 진주시 충무공동 25-7, 1층101호에 위치한 이 근린상가는 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 전체 토지 면적은 137.44평, 건물 면적은 283.57평에 달하는 규모를 자랑하며, 그중 일부 지분이 경매에 나온 상태입니다. 최초 감정가는 19억 1천 5백만원이었으나, 한 차례 유찰되면서 최저 입찰가는 13억 4천 5백만원으로 조정되었습니다. 매각기일은 2026년 11월 2일로 예정되어 있습니다.

이 물건의 주요 특징 중 하나는 목록 5,6이 토지의 공용부분(주차장) 지분 매각이며, 목록 1~4에 화체된 공용부분으로 일반적인 거래 관행상 일괄 매각으로 감정평가되었다는 점입니다. 또한, 호별 표시가 명확하지 않아 집합건축물대장상의 건축물현황도로 조사되었으므로, 입찰에 참여하기 전 현장 방문을 통한 정확한 호실 확인이 반드시 필요합니다. 해당 상가는 사다리형에 가까운 평지 위에 근린생활시설 및 주차장 등의 건부지로 활용되고 있습니다.

진주시 충무공동은 진주혁신도시가 자리 잡은 지역으로, 신흥 상권이 형성되고 있는 곳입니다. 주변에는 관공서, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 꾸준한 유동 인구를 기대할 수 있습니다. 1층 상가라는 입지적 장점과 함께 주차장 등의 공용시설 확보 여부는 상가 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 상권의 현재 활성화 정도와 미래 발전 가능성을 현장에서 직접 확인하는 것이 입지 분석의 핵심입니다.

현재 매각물건명세서상에는 총 3명의 임차인이 확인됩니다. 김덕연 임차인은 보증금 3천만원에 차임이 없으며, 사업자등록정정신고일은 2023년 12월 5일입니다. 김정현 임차인은 보증금 1천만원에 차임 65만원으로 확인됩니다. 진창균 임차인은 보증금 1천만원에 차임이 없으며, 임대차 기간은 2025년 6월 5일부터 2027년 6월 4일까지로 기재되어 있습니다. 이 외에 보증금 1천만원에 차임이 없는 또 다른 임차인이 있으나, 누구인지 명확히 기재되어 있지 않습니다.

특히, 차임이 '없음'으로 기재된 임차인들의 경우, 실제 임대차 관계인지 아니면 다른 형태의 점유 관계인지 면밀한 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부, 보증금 액수, 배당 순위 등을 철저히 분석하여 낙찰 후 인수해야 할 권리나 금액이 발생하지 않는지 확인해야 합니다. 건물 등기부 현황상 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권은 없는 것으로 보여, 권리상으로는 비교적 깨끗한 상태로 인수할 수 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 이는 서류상 확인된 내용이며, 실제 권리관계는 전문가의 심층적인 분석을 통해 다시 한번 검토해야 합니다.

본 경매 물건은 지분 매각의 특성과 호별 표시가 불분명하다는 점 때문에 여러 리스크를 내포하고 있습니다. 소유권이전 과정이 지연될 가능성, 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있는 점, 말소기준권리의 정확한 분석이 필요한 점 등 복합적인 상황을 고려해야 합니다. 또한, 임차인 및 점유자의 명도 문제, 미납 관리비 발생 여부 등은 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용으로 이어질 수 있습니다. 이러한 잠재적 리스크들을 종합적으로 판단하고 전문가와 충분한 상담을 통해 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다. 현장 방문을 통해 실제 점유 현황과 물건의 상태를 직접 확인하고, 건축물대장 및 등기부등본 등 관련 공적 장부를 다시 한번 꼼꼼히 확인하시길 권해드립니다.