충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리에 위치한 근린주택 경매 물건을 소개합니다. 넓은 대지 위에 자리한 본 물건은 현재 4회 유찰되어 감정가 7억 3천만원대에서 34% 수준인 2억 5천만원대의 최저가로 매각이 진행될 예정입니다. 주거용으로 활용되고 있는 이 근린주택은 넓은 토지와 함께 단독주택의 편안함을 제공하며, 경매 투자를 고려하는 분들께 흥미로운 기회가 될 수 있습니다.
매각기일은 2026년 10월 19일로 예정되어 있으며, 대전지방법원 천안지원에서 진행됩니다. 현재 4회 유찰된 상태이므로, 가격적인 메리트가 상당해 보이지만, 그만큼 면밀한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.
물건 스펙 및 확인 포인트
본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다. 토지 면적은 총 464.94평으로, 두 필지(157.91평, 307.04평)로 구성되어 있습니다. 건물 면적은 총 174.27평으로, 주택 부분(40.77평, 66.83평, 31.12평)과 다수의 제시외 건물(4.24평 외)로 이루어져 있습니다. 이 근린주택은 2층과 3층이 단독주택으로 이용 중이며, 방 2개, 거실, 주방, 다용도실 2개, 욕실 겸 화장실 등으로 구성되어 있습니다.
물건의 특징으로는 3층 지붕에 태양광 설비가 설치되어 있으며, 이는 건물에 포함되어 평가되었습니다. 또한, 제시외 건물(ㄱ~ㅈ)과 수목(㉩), 조경석(㉪) 대부분이 매각에 포함되지만, 감정평가에서 제외된 조경석 1점이 있다는 점을 유의해야 합니다. 토지는 부정형의 형태로 남측으로 완만한 경사를 이루고 있으며, 주거용 건부지와 기호(1)의 부속 토지인 정원으로 이용되고 있습니다. 특히, 기호(3) 토지는 기호(1) 토지를 경유하여 출입하는 구조이므로, 토지 이용 시 이 부분을 고려해야 합니다.
입지 확인 포인트
본 물건은 천안시 서북구 성거읍 석교리에 위치하고 있습니다. 주변은 주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전원적인 분위기 속에서 단독주택의 여유를 누릴 수 있는 입지입니다. 도심의 번잡함에서 벗어나 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들께 적합할 수 있습니다.
정확한 주변 환경과 생활 인프라는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다. 인근 도로의 접근성, 대중교통 이용 편의성, 그리고 학교, 병원, 마트 등 주요 편의시설과의 거리 등을 면밀히 살펴보아야 합니다. 또한, 주변 개발 계획이나 지역 특성 변화 가능성도 함께 고려하여 장기적인 관점에서 입지의 가치를 판단하는 것이 좋습니다.
권리분석 및 입찰 전 점검사항
본 물건은 4회 유찰되어 최저 입찰가가 감정가의 34% 수준까지 내려온 상황입니다. 이는 가격적인 측면에서 매우 매력적이지만, 동시에 권리 관계나 물건 자체에 대한 더욱 심층적인 검토가 필수적임을 시사합니다.
가장 중요하게 확인해야 할 사항은 '목록2 건물이 인접토지를 침범하여 건축되었다는 취지의 의견서가 제출되었고, 이에 대해 건축허가 시 건축법에 정한 요건이 필요하다는 천안시 서북구의 사실조회회신서가 접수되었다'는 점입니다. 이는 낙찰 후 소유권 확보 및 건축물 이용에 있어 중대한 법률적, 행정적 문제로 이어질 수 있는 핵심적인 리스크입니다. 반드시 건축 전문가와 법률 전문가의 심층적인 검토를 통해 침범 범위, 해결 방안, 예상되는 법적 절차 및 비용 등을 사전에 정확히 파악해야 합니다. 이 문제를 해결하지 못할 경우, 소유권 행사에 제약이 따르거나 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.
또한, 매각물건명세서를 통해 말소기준권리를 철저히 확인하고, 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권 등 특수 권리가 있는지 꼼꼼히 분석해야 합니다. 현재 점유 현황, 임차인 여부, 미납 관리비 등 명도와 관련된 모든 사항을 사전에 철저히 조사해야 합니다. 주택으로 이용 중이므로 점유자에 대한 명도 저항이 발생할 수 있으며, 이 경우 명도 과정에 시간과 비용이 추가적으로 소요될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
리스크 점검 및 전문가 상담의 필요성
경매 투자는 일반적인 부동산 매매와 달리 다양한 법률적, 절차적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 본 건과 같이 건물 일부가 인접 토지를 침범한 경우, 소유권 이전 지연은 물론 대위변제나 권리 변동, 말소기준권리 분석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등 복합적인 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 문제들은 원문 자료만으로는 전부 파악하기 어렵습니다. 따라서 입찰 전 반드시 건축, 법률, 경매 전문가의 심도 깊은 검토와 상담을 통해 잠재적인 리스크를 정확히 진단하고, 그에 대한 대응 전략을 수립하는 것이 매우 중요합니다. 확인되지 않은 정보에 기반한 섣부른 판단은 예상치 못한 손실로 이어질 수 있습니다.
경매 물건은 철저한 준비와 분석이 뒷받침될 때 비로소 성공적인 투자가 가능합니다. 본 물건에 관심이 있으시다면, 매각기일 전에 다시 한번 관련 서류와 현장 상태를 직접 확인하시고 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시길 바랍니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
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