안녕하세요, 10년 차 부동산 경매 전문가로서 오늘의 알짜 매물을 소개해 드립니다. 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치한 호매실중앙파크뷰 오피스텔 경매 물건으로, 현재 학원으로 운영 중인 호실입니다. 여러 차례 유찰되어 감정가 대비 24% 수준까지 최저가가 하락한 만큼, 잠재적 투자 가치가 높게 평가되는 물건입니다.
이번 물건은 수원지방법원에서 진행되는 2025타경1101 사건으로, 다수의 유찰을 거쳐 최저 입찰가가 감정가의 1/4 수준으로 대폭 낮아졌습니다. 신중한 현장 점검과 면밀한 권리분석을 통해 성공적인 투자를 계획하신다면 놓칠 수 없는 기회가 될 수 있습니다.
---
물건 스펙 상세 분석
이 경매 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401번지에 위치한 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층 504호입니다. 토지 면적은 5.02평, 건물 전용 면적은 20.65평으로, 실사용 공간이 넉넉한 규모입니다. 2021년 5월 26일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 철근콘크리트구조의 평지붕 지하 5층, 지상 10층 건물 중 5층에 해당합니다.
본 물건의 가장 큰 특징은 공부상 용도가 교육연구시설(학원)이며, 현재 'ART BLANC 미술학원'으로 이용 중이라는 점입니다. 오피스텔 건물 내 상가 및 학원 용도로 활용되고 있어, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로서의 가치를 지닙니다.
최초 감정가는 4억 7,900만원이었으나, 4회 유찰을 거쳐 현재 최저 입찰가는 1억 1,500만 7,000원까지 하락했습니다. 이는 감정가 대비 약 24%에 해당하는 금액으로, 매우 저렴한 가격에 취득할 수 있는 입찰 검토 물건입니다. 하지만 낮은 가격만큼 권리관계와 현황에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.
---
입지 확인 포인트
호매실동은 수원시 권선구에 위치한 지역으로, 최근 활발한 개발과 함께 주거 및 상업 시설이 밀집되고 있는 신도시 지역입니다. 인근에 대규모 아파트 단지들이 조성되어 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다. 본 물건이 위치한 호매실중앙파크뷰는 대로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 매우 우수합니다. 이는 학원과 같은 교육연구시설의 운영에 있어 큰 장점으로 작용하며, 유동인구 확보에도 긍정적인 영향을 미칩니다.
주변에는 다양한 근린생활시설, 의료시설, 업무시설 등이 입점해 있어 상권이 점차 활성화되고 있으며, 학생 및 학부모들의 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 수강생들이 쉽게 오갈 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 이처럼 탄탄한 배후 수요와 편리한 교통, 활성화된 상권은 본 물건이 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 중요한 요소로 작용할 것입니다.
---
권리분석 확인 포인트
이번 경매 물건의 권리분석은 매우 중요합니다. 매각물건명세서상 현황조사 보고서에 따르면, 현장 방문 시 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만날 수 없었다고 합니다. 전입세대확인서에는 해당 주소의 세대가 존재하지 않는다고 기재되어 있으나, 상가건물임대차 현황서에는 임차인이 기재되어 있어 임차인이 존재하는 것으로 추정됩니다. 따라서 임차인의 존재 여부와 그 임차인의 대항력 유무, 보증금 액수, 그리고 배당 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.
만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 수도 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 임차인의 정확한 정보(계약일, 확정일자, 전입일 등)를 파악하고, 법원의 배당요구 현황을 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 부담을 사전에 예측해야 합니다.
등기부 현황상 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 이는 비교적 깨끗한 권리관계로 보이지만, 임차인 관련 사항은 별도로 심도 있는 분석이 필요합니다. 또한, 상가 및 오피스텔의 경우 미납 관리비가 발생할 수 있으므로, 해당 호실의 관리비 연체 여부와 금액을 관리사무소를 통해 확인하는 것이 중요합니다. 미납 관리비 중 공용 부분에 대한 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있기 때문입니다.
---
입찰 전 점검사항 및 리스크 확인
본 물건에 입찰을 고려하신다면, 다음 사항들을 반드시 점검하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
1. 현장 방문 및 실사: 현재 'ART BLANC 미술학원'이 실제로 운영 중인지, 내부 시설 상태는 어떤지, 주변 상권의 활성화 정도와 경쟁 학원 현황 등을 직접 눈으로 확인해야 합니다. 학원의 경우 인테리어 및 시설 투자 비용이 상당하므로, 현 임차인의 영업 지속 여부나 명도 후 새로운 임차인 유치 시 예상되는 비용을 고려해야 합니다.
2. 임차인 및 점유자 확인: 현황조사서에 기재된 임차인의 정확한 권리관계를 파악해야 합니다. 임차인의 보증금, 월세, 임대차 기간, 대항력 유무 등을 상세히 확인하여 명도 난이도와 추가 인수금액 발생 여부를 예측해야 합니다. 폐문부재로 인해 직접 확인이 어려운 경우, 법원 서류 외에 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.
3. 말소기준권리 및 권리변동 여부: 법원 경매는 매각기일 전까지도 권리관계에 변동이 생길 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸되지만, 간혹 소유권이전 지연, 대위변제 등으로 인해 예상치 못한 권리변동이 발생할 수 있습니다. 매각기일 직전까지 관련 서류를 다시 한번 확인하고, 법률 전문가의 검토를 통해 최종적인 권리분석을 진행해야 합니다.
4. 명도 계획 수립: 임차인이 존재할 경우, 낙찰 후 명도 과정이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 원만한 협의를 통한 이사비 지급, 또는 법적 절차인 명도소송 및 강제집행을 고려해야 합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 사전에 명도 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
5. 예상 수익률 분석: 최저가가 대폭 낮아진 만큼 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 임차인 인수금액, 미납 관리비, 명도 비용, 취득세 등 제반 비용을 모두 고려하여 실제 투자 수익률을 정확히 산출해야 합니다. 주변 시세 및 임대료 수준을 파악하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.
이처럼 경매 투자는 다양한 변수가 존재하며, 확인되지 않은 정보로 인해 예기치 못한 리스크가 발생할 수 있습니다. 따라서 신뢰할 수 있는 전문가의 도움을 받아 철저하게 검토하고 상담하는 것이 안전하고 성공적인 투자의 지름길입니다.
---
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
무료경매사이트 바로가기
#수원경매 #권선구경매 #호매실동경매 #오피스텔경매 #학원경매 #수익형부동산 #임대수익 #4회유찰 #저가매물 #경매투자 #부동산재테크 #현장점검 #권리분석 #명도 #경매물건 #수원오피스텔 #호매실중앙파크뷰 #학원투자 #상가투자 #제이옥션
경매 자료·사건번호 바로가기: https://link.factorypro.co.kr/
경매상담 010-6899-1601
댓글
댓글 쓰기