안녕하세요, 10년 차 부동산 경매 전문가로서 여러분의 현명한 투자를 돕는 블로그 작성자입니다. 오늘은 경상북도 김천시 조마면 대방리에 위치한 대형 버섯재배사 경매 물건을 소개해 드립니다. 이 물건은 토지 면적 2천 평이 넘는 대규모 농가시설로, 현재 2회 유찰되어 감정가 대비 49% 수준의 최저입찰가로 진행되는 알짜 매물입니다. 특히 버섯재배사 운영을 계획하시거나 관련 사업 확장을 고려 중인 분들께는 눈여겨볼 만한 기회가 될 수 있습니다.
해당 물건은 대구지방법원 김천지원에서 진행하며, 2026년 10월 20일 화요일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있습니다. 사건번호는 2025타경10729이며, 소재지는 경상북도 김천시 조마면 대방리 616-2 외 3필지입니다. 총 토지 면적은 2,098.75평(약 6,938㎡)이며, 건물 면적은 855.53평(약 2,828㎡)에 달합니다. 감정가는 1,381,463,700원이었으나, 2회 유찰되어 현재 최저입찰금액은 676,916,000원입니다.
물건 스펙 및 이용 현황
본 물건은 총 4필지의 토지가 일단으로 이용되고 있는 부정형 토지로서, 현재 '버섯재배사' 부지로 활용되고 있습니다. 서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 비교적 원활할 것으로 보입니다. 건물의 주된 구조는 강파이프구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물(버섯재배사)과 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물(화장실)로 이루어져 있습니다. 버섯재배사는 외벽, 내벽, 천장 모두 샌드위치판넬로 마감되었으며, 바닥은 콘크리트 및 에폭시 등으로 처리되어 있습니다. 창호는 새시창호로 되어 있습니다.
제시외 건물 또한 매각에 포함되어 있으며, 기계기구로는 일련의 버섯재배설비 및 부대설비가 평가 대상에 포함되어 있습니다. 다만, 기계기구 중 일부는 중복 평가로 제외되었고, 본건 지상에 소재한 이동식 컨테이너(숙소, 창고 용도)는 매각에서 제외되니 이 점 유의하셔야 합니다.
입지 확인 포인트
김천시 조마면 대방리 일대는 농업 활동이 활발한 지역으로, 본 물건은 버섯재배사라는 특수 목적 시설에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 2~3미터 폭의 포장도로와 접해 있어 농산물 운반 및 자재 수급에 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 진입로 상태 및 주변 인프라는 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다. 대형 부지인 만큼, 물류 이동 및 작업 동선에 대한 효율성도 현장에서 직접 점검하는 것이 중요합니다.
권리분석 확인 포인트
본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 다음 사항들을 중점적으로 확인해야 합니다.
1. 농지취득자격증명원 제출 의무: 목록 1, 3, 4 토지가 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 매각기일로부터 정해진 기한 내에 제출하지 못할 경우, 입찰보증금은 반환되지 않으니 사전에 발급 가능 여부와 절차를 철저히 확인해야 합니다.
2. 임차인 현황: 매각물건명세서상 임차인으로 '농업회사법인 주식회사 백갑'이 기재되어 있습니다. 김천세무서장 발행 상가건물임대차현황서상 임차면적은 6,936㎡로 확인됩니다. 임차인의 대항력 유무, 보증금 및 차임의 배당 관계, 명도 시 발생할 수 있는 문제 등을 전문가와 함께 심도 있게 분석해야 합니다.
3. 타인 점유 및 경계: 목록 4 토지 북동측 일부가 타인 점유 중인 것으로 평가되었습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협의나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 해당 점유 현황과 점유자의 주장을 정확히 파악해야 합니다. 또한, 본건 상호간 및 인근 토지와 경계를 구분할 수 없으므로, 정확한 경계 확인을 위한 경계측량이 반드시 필요합니다.
4. 제시외 건물 및 매각 제외 물건: 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 이동식 컨테이너(숙소, 창고 용도)는 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 취득하지 못하는 부분이므로, 현장 확인 시 매각 대상에서 제외되는 컨테이너의 위치와 점유 현황을 정확히 파악해야 합니다.
5. 등기부현황: 토지 등기부와 건물 등기부 현황을 통해 말소기준권리를 확인하고, 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권 등의 특이사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.
입찰 전 점검사항
본 물건은 대형 농가시설로, 일반 주거용 부동산과는 다른 특성과 위험 요소를 가지고 있습니다. 입찰 전 다음과 같은 사항들을 반드시 점검하시기 바랍니다.
· 현장 방문: 반드시 현장을 방문하여 물건의 실제 상태, 도로 접근성, 주변 환경, 버섯재배사의 운영 상태 등을 확인해야 합니다. 특히 평가서에 언급된 '타인 점유' 부분과 '경계 불분명' 문제를 육안으로 확인하고, 이로 인한 리스크를 가늠해 보십시오.
· 농지취득자격증명원 발급 가능성: 김천시청 또는 조마면사무소에 문의하여 농지취득자격증명원 발급 요건과 절차를 정확히 확인하고, 본인이 자격을 갖출 수 있는지 검토해야 합니다.
· 임차인 명도 계획: 임차인의 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있습니다. 임차인과의 협상 또는 법적 절차 진행에 대한 구체적인 계획과 예산을 수립해야 합니다.
· 시설물 상태 점검: 버섯재배설비 등 기계기구의 노후도, 유지보수 필요성 등을 점검하여 향후 운영 비용을 예측해야 합니다.
리스크 점검 및 전문가 상담의 중요성
경매 물건은 권리 관계가 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건은 농지취득자격증명원, 임차인 문제, 타인 점유, 경계 불분명 등 여러 확인 사항이 있어 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리, 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등은 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으므로, 입찰 전에는 반드시 경험 많은 경매 전문가의 검토와 상담을 통해 잠재적인 리스크를 정확히 파악하고 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 막연한 기대보다는 철저한 분석과 준비가 성공적인 경매 투자의 핵심입니다.
저희 주식회사 제이옥션은 10년 이상의 경매 노하우를 바탕으로 물건 분석부터 권리관계 확인, 명도 절차까지 고객 맞춤형 컨설팅을 제공하고 있습니다. 복잡한 경매 절차에 대한 걱정 없이 안전하고 성공적인 투자를 원하신다면 언제든지 문의해 주십시오.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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