경기 수원시 권선구 상업용건물 근린시설경매 2025타경1101

안녕하세요. 10년 차 부동산 경매 전문가로서, 오늘 소개해 드릴 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다. 이 물건은 무려 4회 유찰되어 감정가 대비 24% 수준까지 최저가가 하락한 상태로, 현재 '믹스짐 필라테스' 학원으로 이용 중인 수익형 부동산입니다. 호매실지구의 성장 잠재력과 함께 낮은 입찰가로 접근할 기회를 찾고 계신다면 주목해 볼 만한 물건입니다.

경기도 수원시 권선구 호매실동 1401번지, 호매실중앙파크뷰주건축물 제1동 5층 505호에 위치한 이 오피스텔은 토지면적 5.02평, 건물면적 20.65평 규모입니다. 2021년 5월 26일에 사용승인을 받은 비교적 신축급 건물로, 지하 5층부터 지상 10층 규모의 철근콘크리트 구조 평지붕 건물 내에 있습니다. 공부상 용도는 교육연구시설(학원)로 되어 있으며, 현재는 '믹스짐 필라테스' 학원으로 활발히 운영되고 있는 것으로 파악됩니다.

이 물건의 최초 감정가는 4억 7,900만 원이었으나, 수차례 유찰을 거쳐 현재 최저입찰금액은 1억 1,500만 7,000원까지 떨어진 상태입니다. 감정가 대비 약 24% 수준으로, 매우 공격적인 가격으로 접근할 수 있는 기회입니다. 매각기일은 2026년 10월 19일로 예정되어 있습니다.

입지적 측면을 살펴보면, 수원시 권선구 호매실동은 수원 서부권의 신흥 주거 및 상업 지역으로, 호매실지구 내에 위치하여 꾸준한 인구 유입과 함께 생활 인프라가 확충되고 있는 곳입니다. 호매실중앙파크뷰는 근린생활시설, 교육연구시설, 의료시설, 업무시설(오피스텔) 등이 복합적으로 구성된 건물로, 자체적인 유동인구를 확보하고 주변 상권과 시너지를 낼 수 있는 장점이 있습니다. 현재 필라테스 학원이 운영 중인 점은 해당 입지에 대한 수요를 방증하는 것으로 볼 수 있습니다. 주변 아파트 단지와 주거 시설이 밀집해 있어 학원이나 운동 시설 등 상업시설에 대한 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

권리분석과 관련하여 중요한 점은 매각물건명세서상 임차인이 등재되어 있다는 사실입니다. 현황조사 당시 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못했으며, 전입세대확인서에는 해당 주소의 세대가 존재하지 않는다고 기재되어 있습니다. 이는 해당 오피스텔이 주거용이 아닌 상업용으로 사용되고 있음을 시사합니다. 상가건물임대차 현황서에 임차인이 기재되어 있으므로, 이 임차인의 대항력 여부, 임대차 계약의 구체적인 내용, 보증금 및 차임, 그리고 배당요구 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다. 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 등기부현황상 매각으로 소멸되지 않는 권리나 지상권은 없는 것으로 확인되나, 최종적인 등기부등본을 통해 다시 한번 확인해야 합니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 현재 '믹스짐 필라테스'가 운영 중인 만큼, 시설 내부 상태, 주변 상권의 활성화 정도, 접근성 등을 직접 눈으로 확인해야 합니다. 또한, 상가나 오피스텔의 경우 관리비 미납액이 상당할 수 있으므로 관리사무소를 통해 미납 관리비 유무와 그 액수를 정확히 파악해야 합니다. 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이지만 현재 필라테스 학원으로 이용 중인 점을 고려하여, 향후 용도 변경이 필요한 경우 발생할 수 있는 비용이나 절차를 미리 알아보는 것도 현명한 방법입니다. 마지막으로, 낙찰 후 잔금 대출 가능 여부와 조건을 금융기관을 통해 확인하여 자금 계획을 수립해야 합니다.

이처럼 경매 물건은 매력적인 입찰 검토 물건를 제공하지만, 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동 가능성, 말소기준권리 파악, 그리고 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등 다양한 리스크가 내재되어 있습니다. 특히 본 물건은 임차인이 존재하고 현장 조사 시 폐문부재였으므로, 임차인의 권리관계와 명도 난이도에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 이러한 복잡한 법률적, 실무적 문제는 일반인이 혼자 해결하기 어렵기 때문에 반드시 전문 경매 컨설턴트의 검토와 상담을 통해 안전하고 성공적인 투자를 계획하시길 권해드립니다.