안녕하세요. 10년 차 부동산 경매 전문가로서 오늘은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치한 1층 근린상가 경매 물건에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 이 물건은 여러 차례 유찰되어 감정가 대비 현저히 낮은 최저가로 진행되고 있어, 상가 투자에 관심을 가진 분들에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.
이번에 소개해 드릴 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경97323 사건의 근린상가입니다. 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘137호에 소재하며, 토지면적 7.92평, 건물면적 16.12평 규모입니다. 최초 감정가는 9억 8,300만 원이었으나, 현재 4회 유찰을 거쳐 최저입찰금액이 감정가의 24% 수준인 2억 3,601만 8,000원까지 하락했습니다. 매각기일은 2026년 10월 16일로 예정되어 있습니다.
이 물건은 현재 공실 상태로 확인되며, 상가건물임대차 현황서상 주식회사스테우스가 임차인으로 등재되어 있으나 호실 입구 기재 전화번호로 수차례 연락을 시도했음에도 불구하고 연결이 되지 않았다고 합니다. 최초 발급된 현황서에는 본건 호실과 다른 임차법인이 기재되어 있어 재차 발급받았다는 내용도 확인됩니다. 이러한 정보들은 입찰 전 면밀한 현장조사와 권리분석이 필요함을 시사합니다.
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물건 정보 상세 분석
1. 소재지 및 기본 정보
본 물건은 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘137호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천)에 위치한 근린상가입니다. 용인시 기흥구는 삼성전자 및 관련 산업단지가 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역으로 평가됩니다. 프리미엄원희캐슬기흥서천은 공장 및 지원시설의 건부지로 이용되는 넓은 토지 위에 지어진 복합 상업시설로, 해당 상가는 그중 1층에 자리하고 있습니다. 1층 상가는 일반적으로 접근성과 가시성이 좋아 유동 인구 유입에 유리하다는 장점이 있습니다.
2. 면적 및 구조
토지면적은 대지권 7.92평, 건물면적은 전용 16.12평으로 구성되어 있습니다. 비교적 아담한 규모의 상가로, 소자본 창업이나 특정 업종에 적합할 수 있습니다. 건물은 일반적인 근린생활시설 구조로 파악되며, 공실 상태여서 내부 인테리어나 활용 방안을 비교적 자유롭게 계획할 수 있습니다.
3. 감정가 및 최저입찰금액
최초 감정가는 9억 8,300만 원으로 평가되었으나, 4회 유찰을 거치면서 최저입찰금액이 2억 3,601만 8,000원으로 대폭 하락했습니다. 이는 감정가 대비 약 24% 수준으로, 매우 최저매각가격입니다. 이처럼 낮은 가격은 투자자들에게 높은 수익률을 기대하게 할 수 있으나, 동시에 그만큼 철저한 권리분석과 현장조사가 선행되어야 함을 의미합니다.
4. 매각기일 및 진행 현황
매각기일은 2026년 10월 16일 오전 10시 수원지방법원에서 진행됩니다. 현재 4회 유찰된 재진행 물건이며, 유찰 횟수가 많다는 것은 그만큼 입찰 경쟁이 치열하지 않았거나, 권리관계 또는 입지에 대한 우려가 있었다는 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서 단순한 가격 메리트만 보고 접근하기보다는 다각적인 분석이 필수적입니다.
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입지 확인 포인트
1. 지역 특성 및 배후 수요
용인시 기흥구 농서동은 삼성전자 나노시티 기흥 캠퍼스와 삼성전자 화성 캠퍼스 등 대규모 산업시설이 인접해 있어 직장인 유동 인구가 풍부할 수 있습니다. 또한, 주변에 주거 단지들이 조성되어 있어 기본적인 생활 편의시설에 대한 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 상가의 성공적인 운영을 위해서는 주변 오피스텔, 아파트 등 주거 단지의 규모와 인구 밀도, 그리고 산업단지 근무 인원의 소비 패턴 등을 분석하는 것이 중요합니다.
2. 상권 활성화 및 접근성
프리미엄원희캐슬기흥서천 단지 내 상가로서, 건물 자체의 인지도와 집객력이 중요합니다. 단지 내 다른 상가들의 업종 구성과 운영 현황을 파악하여 시너지를 낼 수 있는 업종을 선정하는 것이 바람직합니다. 또한, 서천로201번길에 접해 있어 차량 접근성은 양호할 것으로 보이나, 대중교통 접근성 (버스 정류장 위치, 노선 등)과 도보 유동 인구의 흐름도 함께 살펴보아야 합니다. 상가의 가시성, 즉 도로변에서 얼마나 잘 보이는지에 따라 매출에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 현장 방문 시 이 부분을 중점적으로 확인해야 합니다.
3. 경쟁 상가 현황
동일 상권 내 유사 업종의 경쟁 상가 현황을 조사하여, 본 물건의 경쟁력과 차별화 전략을 수립해야 합니다. 주변 상가들의 임대료 시세, 공실률 등을 파악하여 적정한 임대료를 책정하고, 안정적인 월세 수익을 확보할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.
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권리분석 확인 포인트
1. 등기부 현황 분석
제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권은 없는 것으로 보입니다. 그러나 이는 법원 정보 기준이므로, 입찰 전 반드시 최신 등기부등본을 발급받아 말소기준권리를 확인하고, 그 이후에 설정된 모든 권리들이 매각으로 소멸되는지 여부를 전문가와 함께 면밀히 검토해야 합니다. 만약 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 낙찰자가 이를 인수해야 할 수도 있어 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
2. 임차인 및 점유 현황
이 물건은 현재 공실 상태이나, 상가건물임대차 현황서상 주식회사스테우스가 임차인으로 등재되어 있습니다. 공실임에도 임차인이 등재되어 있고 연락이 닿지 않는다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 실제로 임차인이 존재하는지, 보증금과 월세는 얼마인지, 대항력은 있는지 등을 철저히 조사해야 합니다. 임차인이 명도에 협조하지 않거나, 미납 관리비 등 추가적인 비용이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다. 현장 방문 시 주변 상인이나 관리사무소 등을 통해 실제 점유자 및 임차인에 대한 정보를 탐문하는 것이 중요합니다.
3. 명도 난이도 예측
공실 상태라고 하더라도 임차인이 존재할 가능성이 있는 만큼, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 만약 주식회사스테우스가 실제 임차인이며 대항력을 갖춘다면, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다. 또는 대항력 없는 임차인이라 하더라도 명도소송을 통해 강제집행을 해야 할 경우, 절차 진행에 상당한 시일이 걸릴 수 있습니다. 이러한 상황에 대비하여 명도 계획을 수립하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아야 합니다.
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입찰 전 점검사항 및 리스크 관리
부동산 경매는 높은 수익을 기대할 수 있는 재테크 수단이지만, 철저한 준비 없이 접근하면 예상치 못한 손실을 입을 수도 있습니다. 특히 이처럼 유찰 횟수가 많고 가격이 크게 하락한 물건은 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
1. 철저한 현장 답사
반드시 직접 물건지를 방문하여 상가의 내부 및 외부 상태, 주변 상권의 활성화 정도, 유동 인구, 접근성 등을 확인해야 합니다. 건물 노후화, 누수, 시설 파손 여부 등 육안으로 확인할 수 있는 문제점들을 꼼꼼히 체크하고, 향후 리모델링이나 수리 비용을 예상해야 합니다. 또한, 공실 상태가 장기화된 원인에 대한 분석도 필요합니다.
2. 서류 재확인 및 권리분석 전문가 상담
법원에서 제공하는 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 건축물대장 등 모든 관련 서류를 다시 한번 꼼꼼히 확인하고, 최신 정보와 비교해야 합니다. 특히, 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동의 여지, 말소기준권리, 임차인·점유자·미납 관리비·명도 문제 등 원문에 전부 드러나지 않을 수 있는 숨겨진 리스크가 있을 수 있습니다. 이러한 복잡한 권리관계는 일반인이 판단하기 어려울 수 있으므로, 반드시 경매 전문가의 면밀한 검토와 상담을 통해 안전성을 확보해야 합니다.
3. 투자 목적 및 출구 전략 수립
이 상가를 어떤 목적으로 낙찰받을 것인지 (직접 운영, 임대 수익 등) 명확히 하고, 그에 따른 출구 전략을 미리 수립해야 합니다. 공실 상태의 상가는 낙찰 후 새로운 임차인을 유치하는 데 시간이 소요될 수 있으며, 이 기간 동안 발생하는 공실 손실 및 관리비 등을 감당할 수 있는지 재정 계획을 세워야 합니다. 주변 상권의 임대 시세를 정확히 파악하여 예상 월세 수익률을 현실적으로 계산하고, 투자금 회수 기간 등을 고려해야 합니다.
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용인시 기흥구 농서동 근린상가 경매 물건은 4회 유찰로 인해 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 입찰할 수 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 하지만 낮은 가격만큼이나 철저한 권리분석과 현장조사가 동반되어야 안전하고 성공적인 투자를 이끌어낼 수 있습니다. 잠재적 리스크를 최소화하고 예상 수익을 창출하기 위해서는 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시길 권해드립니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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