안녕하세요. 10년 차 부동산 경매 전문가 블로그입니다. 오늘은 서울 송파구 오금동에 위치한 근린주택 경매 물건을 살펴보겠습니다. 본 물건은 2회 유찰되어 감정가 대비 64% 수준인 최저가로 입찰 기회가 열린 수익형 부동산으로, 토지 96.20평과 건물 252.85평 규모의 주상용 건물입니다. 사건번호는 2025타경52078이며, 매각기일은 2026년 10월 19일입니다.
물건 개요 및 기본 정보
본 경매 물건은 서울 송파구 오금동 114-25번지에 소재한 근린주택입니다. 토지 면적은 96.20평이며, 지하 1층부터 지상 4층까지의 건물 총 면적은 252.85평입니다. 처음 감정가는 4,510,150,300원이었으나, 현재 2회 유찰되어 최저 입찰가는 2,886,496,000원으로 감정가 대비 64% 수준에 도달했습니다. 서울동부지방법원에서 진행되며, 매각기일은 2026년 10월 19일 오전 10시입니다.
입지 및 주변 환경 분석
본 물건이 위치한 오금동은 서울 송파구 내에서도 주거와 상업 기능이 조화롭게 어우러진 지역입니다. 해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용(근린생활시설, 주택 등) 건부지로 이용되고 있습니다. 주변에 지하철역과 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 이는 상가 이용객 및 주택 거주자 모두에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 생활 편의시설 및 상권이 잘 형성되어 있어 생활권이 안정적이라는 평가를 받고 있습니다.
다만, 본 물건은 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)이며, 또 다른 지정 기간은 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지(아파트 용도 한정)입니다. 근린주택의 주택 부분에 해당하는 용도에 따라 허가 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 매수 자격 요건과 토지거래허가 취득 가능성 등을 반드시 관할 관청에 문의하여 확인해야 합니다. 그 외에도 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 도시지역에 대한 일반적인 규제사항도 함께 확인됩니다.
건물 현황 및 이용 상태 상세
본 건물은 지하 1층부터 지상 4층까지 다양한 용도로 활용되고 있는 복합 건물입니다.
1층은 점포 2개(현재 노가리치킨호프집 영업 중, 다른 하나는 공실) 및 출입계단, 화장실 등으로 구성되어 있습니다. 특히 중요한 점은 1층 중 일부(25.5㎡)가 공부상으로는 주차장이지만, 현황은 상업용(점포)으로 이용 중이라는 사실입니다. 이 부분에 대해서는 현황과 공부상의 불일치로 인한 법적 문제(불법 건축물 여부, 이행강제금 부과 가능성, 원상회복 명령 가능성 등)가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관할 지자체를 통해 면밀한 확인과 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다.
2층은 당구장, 3층은 화실(직업장)로 각각 이용 중이며, 각 층에 출입계단과 화장실이 마련되어 있습니다.
4층은 주택(방 4개, 주방, 거실, 욕실 2개, 다용도실, 창고, 출입계단 등)으로 구성되어 있어 주거 공간으로서의 기능을 하고 있습니다.
지층은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조, 면적 및 이용 현황 등을 확인할 수 없어 공실로 추정되고 있습니다. 입찰에 참여하기 전에는 반드시 현장 방문을 통해 지층의 실제 상태와 용도를 확인하고, 공실 여부를 재확인해야 합니다.
감정평가서에 따르면 1층에서 3층까지는 임대 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 정확한 임대 조건 및 내용은 미상입니다. 임차인의 보증금, 월차임, 계약 기간 등 상세한 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.
또한, 제시외 건물(기호 ㄱ~ㄷ)이 일괄 매각에 포함되어 있습니다. 이 제시외 건물들은 외부에서 개략적으로 측정한 면적을 기준으로 평가되었으므로, 세부 측량 시 면적에 다소 차이가 있을 수 있음을 인지하고 확인해야 합니다.
권리분석 및 임차인 현황
본 물건의 권리관계는 매각물건명세서와 등기부등본을 통해 철저히 분석해야 합니다. 현재 확인되는 임차인 '백인철'은 사업자등록신청일자가 집행관 현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에 반영되어 있으나, 배당요구종기 이후에 접수된 것으로 기록되어 있습니다. 이는 권리분석에 있어 매우 중요한 포인트입니다. 배당요구종기 이후에 배당요구를 한 임차인은 원칙적으로 배당을 받을 수 없으며, 만약 이 임차인이 대항력을 갖춘 임차인이라면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다. 따라서 임차인의 대항력 유무, 보증금 액수, 사업자등록일자 등을 면밀히 확인하여 낙찰자가 인수할 권리 또는 금액이 없는지 철저히 검토해야 합니다.
말소기준권리를 정확히 파악하여 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리(예: 유치권, 법정지상권, 선순위 전세권 등)가 있는지 여부를 확인해야 합니다. 건물 등기부현황 및 토지 등기부현황을 통해 소유권 외 모든 권리관계, 가압류, 저당권 등 채무 관계를 확인하고, 입찰자가 인수해야 할 부담이 없는지 철저히 검토해야 합니다.
입찰 전 필수 점검 사항
성공적인 경매 투자를 위해서는 서류 분석 외에 현장 확인이 필수적입니다. 다음 사항들을 반드시 점검하시기 바랍니다.
1. 현장 방문 및 임장 활동: 건물의 실제 상태, 내부 구조(특히 지층의 실제 이용 현황과 4층 주택의 상태), 주변 상권의 활성화 정도, 유동 인구, 접근성 등을 직접 확인해야 합니다. 도로 상황과 소음, 주변 환경 변화 가능성 등도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
2. 임대차 관계 확인: 1층부터 3층까지의 임차인 현황, 임대차 계약서, 보증금, 월차임, 전입일자, 확정일자, 사업자등록일자 등을 정확히 파악하여 대항력 유무와 명도 난이도를 예측해야 합니다. 임차인과의 직접적인 대화를 통해 현재 상황을 확인하는 것도 도움이 됩니다.
3. 용도 변경 및 불법 건축물 여부: 1층 주차장 부지의 상업용 이용에 대한 적법성을 관할 지자체(건축과 등)를 통해 확인하고, 만약 불법 건축물에 해당한다면 이행강제금 발생 여부와 원상회복에 필요한 비용, 절차 등을 명확히 파악해야 합니다.
4. 제시외 건물 확인: 제시외 건물(기호 ㄱ~ㄷ)의 실제 사용 여부, 면적, 구조 등을 현장에서 다시 확인하여 감정평가서와의 일치 여부를 검토해야 합니다.
5. 미납 관리비 확인: 집합건물의 경우 미납 관리비가 발생할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 관리비 체납 내역을 확인하고, 낙찰자가 인수할 부분이 없는지 확인해야 합니다.
경매 리스크 점검 및 전문가 상담의 중요성
경매 물건은 다양한 변수가 존재하며, 모든 정보가 서류상으로 완벽하게 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권 이전 과정에서의 지연, 예측하지 못한 대위변제나 권리변동 가능성, 말소기준권리 이후에도 인수될 수 있는 권리(예: 유치권, 법정지상권, 선순위 가등기 등)의 존재 여부 등은 경험 많은 전문가의 심층적인 검토가 필요합니다.
특히 임차인 및 점유자의 명도 문제는 경매의 가장 큰 리스크 중 하나입니다. 임차인의 대항력 유무, 배당 여부, 그리고 점유자의 인도 거부 가능성 등을 종합적으로 판단하여 명도 전략을 수립해야 합니다. 또한, 미납 관리비가 있다면 낙찰자가 일부를 인수해야 할 수도 있습니다. 본 물건의 경우 1층 일부의 용도 변경 문제와 지층의 공실 추정, 임차인의 배당요구종기 후 접수 등 확인이 필요한 사항들이 많으므로, 이러한 복잡한 권리관계와 잠재적 리스크를 일반인이 혼자 파악하기는 어렵습니다.
입찰 전에는 반드시 경험 많은 경매 전문가와 상담하여 권리분석을 의뢰하고, 현장조사를 통해 실제 상황을 확인하며, 예상치 못한 위험 요소를 최소화하는 것이 중요합니다. 철저한 분석과 준비만이 성공적인 경매 투자를 가능하게 합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.
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