창원지방법원 밀양지원에서 진행되는 경매 사건 2024타경2116은 경상남도 창녕군 유어면 대대리에 위치한 임야 물건으로, 현재 5회 유찰되어 감정가의 17% 수준인 82,074,000원을 최저입찰가로 하는 재매각 절차가 진행 중입니다. 이 물건은 1종 근린생활시설 건축허가를 득하고 토목공사가 진행 중인 상태로, 저렴한 가격에 개발 가능한 토지를 찾으시는 분들에게 주목받고 있습니다.
물건 기본 정보 및 특징
본 경매 물건은 경상남도 창녕군 유어면 대대리 396번지 외 3개 필지(총 4개 필지)로 구성된 임야입니다. 총 토지 면적은 1,528.23평(4개 필지 합산)에 달하며, 일괄매각으로 진행됩니다. 감정가는 488,334,000원이었으나, 수차례 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가는 감정가의 17%인 82,074,000원까지 하락했습니다. 다음 매각기일은 2026년 10월 19일입니다.
이 물건의 가장 큰 특징은 이미 창녕군청으로부터 1종 근린생활시설 건축허가(허가번호: 2007-종합민원실-신축허가-46)를 받았고, 토목공사가 진행 중이라는 점입니다. 이는 일반적인 임야나 토지와 달리 개발에 대한 불확실성이 상당 부분 해소되었다는 의미로 해석할 수 있습니다. 감정평가서에 따르면 본 토지는 부정형 평지로서, 건축 허가 후 토목공사가 진행 중인 상태가 감정가에 반영되어 있습니다.
입지 및 활용 가능성
경상남도 창녕군 유어면 대대리는 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로, 전원생활이나 소규모 사업을 위한 입지로 고려될 수 있습니다. 본 물건은 이미 건축허가를 득하고 토목공사가 진행 중이므로, 낙찰 후 잔금 납부 시점부터 바로 건축을 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 1종 근린생활시설은 소매점, 사무소, 휴게음식점, 의원 등 다양한 용도로 활용될 수 있어, 향후 개발 계획에 따라 다채로운 사업 구상이 가능합니다.
넓은 토지 면적을 바탕으로 전원주택 단지 조성, 소규모 창고나 작업장, 혹은 농업 관련 시설 등으로도 활용될 여지가 있습니다. 다만, 상세한 도로 인접 상태나 주변 환경은 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.
권리분석 핵심 포인트
1. 재매각 및 보증금 20%: 본 물건은 재매각 물건으로, 입찰 시 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 납부해야 합니다. 일반적인 경매 물건의 보증금(10%)보다 높으므로, 입찰 전 자금 계획을 철저히 세워야 합니다. 보증금을 준비하지 못하거나 잔금을 미납할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다.
2. 농지취득자격증명 요함: 목록 1, 2, 3번 토지는 농지법상 농지에 해당하여 '농지취득자격증명'이 필요합니다. 낙찰 후 정해진 기한 내에 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매수 불허가 결정이 나고, 납부한 보증금은 몰수됩니다. 따라서 입찰 전 반드시 주무관서인 유어면사무소에 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 절차를 확인해야 합니다. 만약 발급이 어렵다면 입찰을 재고해야 합니다.
3. 말소기준권리 및 기타 등기부 권리: 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 등기부권리 없음'으로 확인됩니다. 이는 낙찰 시 등기부상 대부분의 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부등본을 취득할 수 있다는 의미입니다. 그러나 최종 입찰 전 반드시 등기부등본을 재열람하여 권리 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.
4. 기일연기신청 이력: 채권자가 과거 매각기일 연기 신청을 제출한 이력이 있습니다. 이는 채권자가 경매 절차에 적극적으로 관여하고 있음을 보여주며, 향후 채권 변제나 경매 취하 가능성 등 채권자 동향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.
입찰 전 필수 점검사항
· 현장 답사: 토목공사의 진행 상태, 도로 인접성, 지형, 주변 환경 등을 직접 확인하여 감정평가서 내용과 일치하는지 점검해야 합니다. 특히 토목공사가 얼마나 진행되었는지, 추가적인 공사 비용이 얼마나 들지 파악하는 것이 중요합니다.
· 관공서 확인: 창녕군청에 방문하여 건축허가(1종 근린생활시설)의 세부 내용, 유효 기간, 공사 진행 현황 및 준공 가능성, 추가 인허가 필요 여부 등을 확인해야 합니다. 유어면사무소에서는 농지취득자격증명 발급 요건과 절차를 정확히 문의하여 발급에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
· 법원 서류 재확인: 매각물건명세서, 감정평가서, 토지 등기부등본 등의 법원 서류를 다시 열람하여 최신 정보를 확인하고, 권리관계나 물건의 현황에 변동이 없는지 최종 점검해야 합니다.
· 자금 계획: 매수신청보증금 20% 외에 잔금, 취득세, 법무사 비용, 토목공사 추가 비용 등 발생 가능한 모든 부대비용을 고려한 현실적인 자금 계획을 수립해야 합니다.
경매 투자 리스크 점검 및 전문가 상담의 중요성
본 물건은 5회 유찰과 재매각이라는 상황으로 인해 매우 저렴한 가격에 입찰할 기회가 있지만, 그만큼 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 여부는 이 물건의 가장 큰 리스크 중 하나이며, 발급이 불가능할 경우 보증금을 몰수당할 수 있습니다.
또한, 토목공사가 진행 중이라는 점은 장점이자 리스크가 될 수 있습니다. 공사가 중단된 이유, 현재까지의 공사비 정산 여부, 향후 공사를 마무리하는 데 필요한 비용과 시간 등을 정확히 파악해야 합니다. 예상치 못한 추가 비용 발생이나 공사 지연으로 인한 손실 가능성도 배제할 수 없습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리, 임차인·점유자·관리비·명도와 같은 일반적인 경매 리스크는 등기부 현황상 없는 것으로 보이지만, 항상 최종적으로 전문가의 검토를 거쳐야 합니다.
이러한 복합적인 권리관계와 물건의 특성을 개인이 모두 파악하고 분석하기란 쉽지 않습니다. 따라서 입찰 전 반드시 부동산 경매 전문가와 충분히 상담하여 철저한 권리분석, 현장 조사, 명도 전략 수립 등 전반적인 경매 과정을 전문가와 함께하는 것이 안전하고 성공적인 투자를 위한 필수적인 과정입니다.
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