경기도 성남시 수정구 심곡동에 위치한 다가구주택이 법원 경매를 통해 시장에 나왔습니다. 두 차례 유찰되어 감정가 대비 49% 수준인 12억 원대로 최저입찰가가 형성된 이 물건은 가격적인 면에서 분명한 매력을 지니고 있습니다. 그러나 ‘위반건축물’ 등재와 ‘전세사기피해자의 우선매수권’이라는 중대한 변수가 존재하여, 입찰 전 면밀한 권리분석과 현장 점검이 필수적인 입찰 검토 물건입니다.
이 물건은 수원지방법원 성남지원에서 2026년 10월 19일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있습니다. 경기도 성남시 수정구 심곡동 391-33번지에 자리하며, 토지 면적 102.25평과 건물 면적 142.78평(제시외 건물 포함)의 규모를 자랑합니다. 감정가는 2,508,361,880원이었으나, 현재 최저입찰가는 1,229,097,000원까지 하락한 상태입니다.
해당 다가구주택은 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 4층 건물로, 주거용으로 이용되고 있습니다. 지목은 대지이며, 부정형의 평지로 다가구주택 부지로 활용 중입니다. 도시지역 내 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용에 편리함을 더합니다. 도시가스가 공급되고 있어 생활 편의성도 갖추고 있습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이며, 제시외 건물인 옥탑1층 계단실도 포함되어 있습니다.
가장 중요한 확인 포인트 중 하나는 바로 ‘위반건축물’ 등재 사실입니다. 일반건축물대장상 ‘위반건축물(무단가구분할/3가구-> 6가구)’로 명시되어 있습니다. 이는 건축법상 허가 없이 가구 수를 늘린 것으로, 낙찰자가 이 물건을 인수할 경우 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령에 직면할 수 있습니다. 이행강제금은 매년 부과될 수 있으며, 원상복구 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으므로, 입찰 전 이러한 리스크를 충분히 검토하고 예상 비용을 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다. 낙찰 후 합법적인 용도로 변경하거나, 위반 상태를 유지하며 발생하는 제재를 감수할 것인지에 대한 명확한 전략 수립이 필요합니다.
또 다른 핵심 변수는 ‘전세사기피해자의 우선매수권’ 행사 가능성입니다. 매각물건명세서에 따르면 김진영, 최경호, 남영미(이세라의 법정대리인), 김영애 등 전세사기피해자들이 우선매수권을 행사할 수 있다고 명시되어 있습니다. 특히 남영미(이세라의 법정대리인)는 다가오는 10월 매각기일에 대해 전세사기 피해자 우선매수신고서를 제출한 상태입니다. 전세사기피해자의 우선매수권은 1회에 한하며, 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없게 됩니다. 이로 인해 일반 입찰자들은 우선매수권 행사의 여부를 예측하기 어렵고, 입찰 전략 수립에 상당한 불확실성이 따르게 됩니다. 우선매수권자가 권리를 행사한다면 일반 입찰자의 입찰은 무효가 되므로, 이 점을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.
현재 임대관계는 미상이며, 폐문으로 인해 내부 확인이 곤란한 상태입니다. 그러나 등기부현황상 주택임차권등기권자가 두 명(김진영: 주택임차권등기일 2026.1.6., 김영애: 주택임차권등기일 2024.6.19.) 존재함을 확인할 수 있습니다. 이들의 임대차 계약 내용, 대항력 유무, 보증금 액수, 그리고 배당 여부는 낙찰자가 인수해야 할 부담과 직결될 수 있습니다. 정확한 임차인 현황 파악과 더불어 이들의 대항력 여부, 배당 순위 등을 면밀하게 분석하여 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다. 또한, 미납 관리비 등 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다.
이처럼 성남 수정구 심곡동 다가구주택 경매 물건은 현재 두 차례 유찰로 인한 낮은 최저가라는 매력적인 요소를 가지고 있지만, 위반건축물, 전세사기피해자 우선매수권, 그리고 불확실한 임대차 관계 등 여러 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크들은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동의 가능성, 말소기준권리 분석의 어려움, 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등 다양한 형태로 나타날 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 물건의 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등 법원 관련 서류를 꼼꼼히 검토하고, 현장 답사를 통해 주변 환경 및 실제 이용 상태를 확인해야 합니다. 무엇보다 법률 및 경매 전문가의 도움을 받아 정확한 권리분석과 명도 전략을 수립하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.
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매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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