수원시 장안구 율전동 근린주택 1회유찰 반값경매 권리분석 입찰전점검 2024타경97477

사건개요
· 소재지: 경기도 수원시 장안구 율전동 104-5
· 물건종류: 근린주택
· 토지면적: 98.01평 (약 324.0㎡)
· 건물면적: 197.45평 (약 652.7㎡)
· 감정가: 2,300,968,440원
· 최저매각가: 1,610,678,000원 (감정가 대비 70%)
· 유찰횟수: 1회
· 매각기일: 2026.07.03 10:00 (수원지방법원)

물건 정보
이 물건은 경기도 수원시 장안구 율전동에 위치한 근린주택입니다. 대지 약 98평, 연면적 약 197평 규모로 비교적 큰 면적의 주택과 상업시설이 혼합된 건물입니다. 근린주택은 1층 상가, 2층 이상 주거 형태로 활용될 가능성이 높으며 율전동 일대는 아주대학교 인근으로 유동 인구가 풍부한 지역입니다. 감정가 23억 원 대비 최저매각가가 약 16억 원대로 1회 유찰되면서 감정가의 70% 수준에 형성되어 있습니다. 대지가 98평으로 건폐율과 용적률 여유가 있을 가능성이 있어 향후 활용도가 높은 편입니다.

입지 확인 포인트
율전동은 수원 장안구의 대표적인 대학가 상권으로 아주대학교, 성균관대학교 자연과학캠퍼스, 수원여자대학교 등이 인근에 위치합니다. 해당 주소는 율전동 중심부에 자리하고 있어 대중교통 접근성과 인근 편의시설이 양호할 것으로 보입니다. 주변 도로는 수원시내로 연결되는 주요 간선도로와 가까워 차량 이동도 편리합니다. 실제 입찰 전에는 반드시 현장을 방문해 도로 폭, 주차 가능 여부, 대중교통 정류장과의 거리, 인근 상권 활성화 정도를 직접 확인해야 합니다. 건물이 대로변에 접해 있는지, 진입로가 협소하지는 않은지 점검하는 것이 중요합니다.

권리분석 확인 포인트
권리분석은 경매 입찰 전 가장 중요한 단계입니다. 현재 확인된 정보만으로는 말소기준권리, 선순위 임차인 존재 여부, 근저당 설정 내역, 압류 및 가압류 현황을 정확히 알 수 없습니다. 이 물건은 1회 유찰되었으나 경매 개시 이후 권리변동이 발생했을 가능성이 있습니다. 특히 근린주택의 경우 1층에 상가 임차인이 있을 수 있고, 주거 부분에 전세나 월세 세입자가 거주 중일 수 있습니다. 말소기준권리는 등기부등본상 가장 먼저 설정된 근저당권이나 가등기 등이 기준이 되며, 이보다 늦은 권리는 경락 후 말소됩니다. 반대로 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이나 임차권은 인수될 수 있으므로 반드시 등기부등본과 주민등록표를 분석해야 합니다. 전문가의 도움 없이 스스로 권리분석을 완벽히 하기는 어려우므로 경매 전문가의 검토를 권장합니다.

입찰 전 점검사항
입찰 전에는 반드시 다음 사항을 점검해야 합니다. 첫째, 건물의 현재 상태와 내부 구조를 현장에서 직접 확인하세요. 근린주택은 노후도에 따라 리모델링 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 둘째, 관리비와 공과금 체납 여부를 해당 관청과 관리사무소를 통해 확인하세요. 체납된 관리비는 매수자가 부담해야 할 수 있습니다. 셋째, 점유자와의 명도 협의 가능성을 사전에 파악하세요. 만약 임차인이 배당을 요구하거나 명도를 거부한다면 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 넷째, 건물 용도가 현재 법적 용도와 일치하는지 확인하세요. 무단 증축이나 용도변경이 있을 경우 사용에 제한이 생길 수 있습니다.

리스크 점검 문단
경매는 낙찰 후 소유권이전까지 예상보다 오랜 시간이 걸리거나 대위변제, 권리변동 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 말소되지만 선순위 임차인이나 미등기 임차인의 경우 배당에서 누락되거나 법적 다툼이 생길 수 있습니다. 또한 점유자가 있는 경우 명도 소송이 필요할 수 있으며, 인도 과정에서 추가 비용과 시간이 발생합니다. 관리비 체납이나 건축물 위반 사항은 매수인의 책임이 될 수 있습니다. 이러한 리스크는 등기부등본, 현장조사, 배당표 분석만으로 완전히 파악되지 않을 수 있으므로 반드시 경매 전문가의 상담과 검토를 거친 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.