성남 분당구 대장동 판교퍼스트힐푸르지오 아파트 1회유찰 반값경매 입지분석 입찰전점검 2025타경53237

사건개요
· 사건번호: 2025타경53237
· 소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 592 판교퍼스트힐푸르지오1단지 103동 1층102호
· 감정가: 1,133,000,000원
· 최저매각가: 793,100,000원 (감정가 대비 70%)
· 유찰횟수: 1회
· 매각기일: 2026.07.06 (입찰 7일 전 기준)
· 토지면적: 17.82평
· 건물면적: 25.70평
· 용도: 아파트
· 층수: 1층 / 총 1층 정보 미확인 (단지 내 지상 층수 별도 확인 필요)
· 주차 및 관리 상태: 현장 확인 필요

물건 정보 개요
해당 물건은 경기도 성남시 분당구 대장동 판교퍼스트힐푸르지오1단지 103동 1층에 위치한 아파트입니다. 판교테크노밸리와 인접한 대장지구 내 신규 택지개발지역에 자리하고 있으며, 분당신도시와 판교신도시의 생활권을 공유하는 입지입니다. 감정가 11억 3,300만 원 대비 최저매각가가 7억 9,310만 원으로 약 30% 할인된 가격에 첫 유찰된 상태입니다. 1회 유찰로 인해 다음 매각기일에는 추가 하락 가능성이 있으나 현재 가격대에서도 시세 대비 낮은 수준으로 보입니다.

입지 확인 포인트
· 교통: 판교IC 및 분당내곡간도시고속화도로 인접, 지하철 판교역(신분당선)은 버스로 10분 내외, 대장지구 내 간선도로와 연계 용이
· 생활 인프라: 대장초, 대장중, 판교고 등 학군 형성 중, 백현동 상업지구 및 판교 현대백화점, 알파돔시티 등 대형 상업시설 접근성 우수
· 환경: 대장공원, 탄천 수변공원, 판교테크노밸리 산책로 등 녹지 인근, 단지 내 커뮤니티 시설 별도 확인 필요
· 개발 호재: 대장지구 내 추가 공동주택과 복합시설 계획이 있으나 사업 일정은 확인되지 않음, 판교 제2테크노밸리 조성은 기 추진 중

권리분석 확인 포인트
· 말소기준권리: 등기부등본을 통해 근저당, 압류, 가압류 등 말소기준권리 설정 상태 확인 필요 (통상적으로 1순위 근저당이 말소기준)
· 임차인 및 점유자: 건물 1층 방문 시 점유 현황 실사 필수 (주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 확인)
· 대위변제 및 권리변동: 경매 진행 중 소유권 변동, 추가 압류, 채무 변제 등의 사유로 권리관계가 변경될 수 있으므로 배당요구 종기일 이후 최종 등기부 확인 필요
· 최우선변제 소액임차인: 주택가액이 높아 소액보증금 임차인의 최우선변제 가능성은 낮으나 보증금이 1억 원 이하인 임차인이 확정일자를 가질 경우 배당 순위 고려

입찰 전 점검사항
· 현장 방문: 1층 호수 특성 상 단지 내 가로변 소음, 프라이버시, 햇빛 가림 여부 등을 직접 확인
· 관리비 체납: 아파트 관리사무소에서 최근 6개월 내 관리비 체납 내역과 연체료 확인 (낙찰자는 체납된 공용관리비를 인수할 수 있음)
· 건축물 상태: 내부 마감재, 누수, 곰팡이, 전기배선 등 하자 유무 사전 실사 필요
· 단지 내 시설: 커뮤니티 센터, 주차장, CCTV, 조경 등 환경 점검
· 대지권 및 토지: 등기부상 대지권 비율과 토지분 재산세 부과 현황 확인

리스크 점검
경매 물건은 모든 권리관계가 등기부와 현장 점유 상태에 따라 변동될 수 있습니다. 소유권 이전 등기까지는 매각대금 납부 후 통상 2~4주 소요되지만, 임차인 명도나 점유자 이주 문제가 발생할 경우 지연될 수 있습니다. 말소기준권리 설정 당시의 채무 관계, 대위변제 가능성, 추가 압류 등은 법원 경매 정보만으로 완전히 판단하기 어렵습니다. 또한 주택임대차보호법상 보호받는 임차인이 있는 경우 배당 후 남은 보증금 반환 문제나 명도 리스크가 생길 수 있습니다. 이에 따라 등기부등본 및 현장 확인, 전문가 권리분석을 반드시 거친 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.