세종특별자치시 보람동 근린상가 1층 수익형 역세권 3회유찰 경매권리분석 2024타경6533

사건개요
· 소재지: 세종특별자치시 시청대로 115, 1층103호 (보람동, 금강노을주건축물제1동)
· 물건종류: 근린상가
· 토지면적: 16.70평
· 건물면적: 33.83평
· 감정가: 1,929,000,000원
· 최저매각가: 1,350,300,000원
· 유찰횟수: 3회 (감정가 대비 70%)
· 매각기일: 2026년 7월 2일
· 법원: 대전지방법원

확인된 물건 정보
세종특별자치시 보람동에 위치한 근린상가 1층 103호로, 시청대로에 접한 역세권 물건입니다. 건물명은 금강노을주건축물제1동이며, 총 33.83평의 전용면적을 보유하고 있습니다. 감정가 대비 70% 수준인 13억 5,030만 원에 최저매각가가 형성되어 3회 유찰된 상태입니다. 대전지방법원 경매 4일 전 기준으로 입찰까지 시간이 얼마 남지 않았습니다.

입지 확인 포인트
세종시청과 인접한 시청대로 변에 위치해 있어 접근성이 우수합니다. 보람동 일대는 세종시의 행정 중심지구로, 각종 관공서와 금융기관이 밀집해 있습니다. 주변에 버스 정류장이 가깝고, 대중교통 이용이 편리합니다. 상권은 안정적인 배후 수요를 갖추고 있으며, 인근 아파트 단지와 오피스 건물에서 유동 인구가 꾸준히 발생하는 구역입니다. 1층 상가라는 점에서 소매 업종이나 서비스 업종에 적합할 수 있습니다.

권리분석 확인 포인트
이 물건의 권리관계는 등기부등본과 법원 자료를 통해 반드시 확인해야 합니다. 말소기준권리 설정일, 근저당권 설정 여부, 가압류나 압류 내역을 살펴봐야 합니다. 3회 유찰된 점을 고려하면 선순위 권리자가 소멸될 가능성이 있으나, 실제 권리분석 결과는 전문가의 검토가 필요합니다. 또한 임차인이 존재할 경우 대항력과 우선변제권, 보증금 반환 문제가 발생할 수 있으므로 현장 조사와 함께 확인해야 합니다.

입찰 전 점검사항
첫째, 현장 방문을 통해 실제 점유 상태를 확인하세요. 현재 상가가 비어 있는지, 임차인이 영업 중인지, 사용 흔적이 있는지 파악해야 합니다. 둘째, 관리비와 공과금 체납 여부를 해당 관리사무소나 시청에 문의하세요. 셋째, 건물의 구조와 시설 상태를 꼼꼼히 살펴보고, 누수나 하자가 없는지 점검하세요. 넷째, 권리분석을 위해 등기부등본과 경매기록을 다시 확인하고, 전문가의 도움을 받아 말소기준권리와 후순위 권리를 분석하세요.

리스크 점검
이 물건은 3회 유찰되어 감정가보다 낮은 가격에 입찰이 가능하지만, 권리관계와 명도 문제를 간과해서는 안 됩니다. 소유권이전 등기까지 시간이 지연될 수 있고, 대위변제나 추가 권리변동이 발생할 가능성도 있습니다. 임차인의 존재 여부와 전입일자, 확정일자, 보증금 규모는 등기부등본만으로 완전히 파악되지 않을 수 있습니다. 또한 관리비 체납이나 미납 국세 등이 있을 경우 인수해야 할 부담이 생길 수 있으므로, 반드시 법무사나 경매 전문가와 상담한 후 입찰을 결정하세요.