고양 일산서구 덕이동 다세대 4회유찰 반값경매 권리분석 입찰전점검 2025타경63538

사건개요
· 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-23 삼성홈타운 비동 1층101호
· 물건종류: 다세대(빌라)
· 토지면적: 18.91평
· 건물면적: 16.48평
· 감정가: 219,000,000원
· 최저매각가: 107,310,000원
· 매각기일: 2026.07.01
· 유찰횟수: 4회
· 비고: 임차권등기 있음

해당 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 삼성홈타운 비동 1층 101호 다세대(빌라)입니다. 감정가 2억 1,900만 원 대비 최저매각가가 1억 731만 원으로 약 49% 수준이며, 4회 유찰되어 매력적인 가격대를 형성하고 있습니다. 임차권등기가 설정되어 있어 권리분석이 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.

입지 확인 포인트
· 덕이동은 일산신도시 서측에 위치하며, 대화역(3호선) 및 킨텍스, 원마운트 등 주요 시설과 인접합니다.
· 인근에 덕이초, 일산중, 일산고 등 학교가 있고, 대로변과의 접근성이 양호하여 생활편의시설 이용이 편리합니다.
· 단지 주변으로 상업시설과 공원이 분포하며, 배후에 주거단지가 형성되어 있어 전반적인 정주 여건은 무난한 편으로 보입니다.

권리분석 확인 포인트
· 매각물건명세서와 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 임차권등기가 말소기준권리인지, 인수되는 권리인지가 핵심입니다.
· 임차인이 실제 거주 중인지, 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지, 보증금 규모와 전입일/확정일자가 언제인지 확인이 필요합니다.
· 말소기준권리 이전의 설정권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기는 상황에 따라 인수될 수 있으므로 전문가의 분석이 필수적입니다.
· 또한 미납 관리비, 국세·지방세 체납 여부도 권리분석 과정에서 점검해야 합니다.

입찰 전 점검사항
· 현장 방문을 통해 실제 점유 상황과 건물 내부 상태를 확인하세요. 1층이므로 누수나 습기 문제가 없는지 살펴봐야 합니다.
· 공용 부분 관리 상태와 주차 가능 여부, 단지 전체의 노후도도 확인하는 것이 좋습니다.
· 임차인이 있을 경우 명도 협의 가능성과 추가 비용 발생 여부를 사전에 검토하세요.
· 등기부등본 외에 건축물대장, 토지대장, 현황조사서 등 관련 서류를 최대한 확보하여 분석해야 합니다.

리스크 점검 문단
해당 물건은 임차권등기가 존재하므로 소유권 이전 지연이나 대위변제 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 점유자의 권리 주장에 따라 인도 과정이 길어지거나 비용이 추가될 수 있습니다. 또한 말소기준권리 이전에 설정된 다른 권리나 압류 등이 있는지 등기부등본만으로는 드러나지 않는 사항이 있을 수 있습니다. 이러한 변수는 사전에 완전히 확인되지 않을 수 있으므로, 반드시 전문가의 검토와 상담을 통해 리스크를 평가한 후 입찰을 결정하시는 것을 권장합니다.