전남 나주시 금천면 근린상가 반값경매 4회유찰 입찰전점검 2025타경32526

사건개요
· 물건종류: 근린상가
· 소재지: 전라남도 나주시 금천면 천석길 35, 제127동 제지1층 제101호 (빛가람코오롱하늘채아파트)
· 감정가: 902,000,000원
· 최저매각가: 323,277,000원 (감정가 대비 약 36%)
· 매각기일: 2026.07.03 (입찰 4일 전 기준)
· 유찰횟수: 4회
· 토지면적: 236.01평
· 건물면적: 217.94평
· 용도: 근린생활시설 (상가)
· 층수: 지1층 (제101호)

물건 정보 설명
본 물건은 전라남도 나주시 금천면에 위치한 빛가람코오롱하늘채아파트 단지 내 근린상가입니다. 단지 규모가 있는 아파트 상가로, 지하 1층에 해당하는 제101호 점포입니다. 연면적 대비 토지 지분이 넓은 편이어서 실사용 공간과 함께 대지권 비율도 고려할 필요가 있습니다.

입지 확인 포인트
· 나주시 금천면은 빛가람 혁신도시 인근 지역으로, 광주광역시와의 접근성이 좋습니다.
· 천석길 주변은 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 주거 지역이며, 코오롱하늘채아파트는 비교적 최근에 준공된 단지입니다.
· 주변에 편의시설, 학교, 상업시설이 어느 정도 갖춰져 있어 배후수요가 존재합니다.
· 다만 지1층 상가이므로 지상 접근성과 가시성은 지상 1층보다 떨어질 수 있어 이 부분은 현장 확인을 권장합니다.
· 대중교통 및 주차 환경도 사전에 살펴보셔야 합니다.

권리분석 확인 포인트
· 감정평가서와 법원 등기사항증명서를 통해 현재 소유권과 근저당권, 가압류, 압류 등 말소기준권리를 반드시 확인해야 합니다.
· 4회 유찰된 상태이므로 매각물건명세서상의 권리관계 변동이 발생했을 가능성이 있습니다.
· 임차인이 존재할 경우 대항력과 우선변제권, 보증금 반환 문제를 검토해야 하며, 명도 가능 여부가 입찰 성패를 가를 수 있습니다.
· 원문에는 임차인 유무가 명시되지 않았으므로, 반드시 현장 조사와 등기부 열람을 통해 확인하시기 바랍니다.

입찰 전 점검사항
· 지1층 상가의 경우 누수, 곰팡이, 결로 등 하자 가능성을 염두에 두고 내부 상태를 육안으로 점검하세요.
· 단지 내 상가이므로 관리비 체납 여부와 공용부분 사용 규약도 확인해야 합니다.
· 상가 용도가 근린생활시설이므로 업종 제한이나 주차장 이용 등 추가 조건이 있는지 관리사무소에 문의하세요.
· 인근 유사 물건의 임대 시세와 공실률을 비교해 수익성 분석 자료로 활용하시길 권장합니다.

리스크 점검 문단
본 물건은 4회 유찰로 최저가가 낮아진 상태이지만, 그만큼 권리 분석과 명도 리스크에 더욱 주의를 기울여야 합니다. 소유권이전등기까지 시간이 지연되거나 대위변제, 추가 권리변동이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리 외에도 미처 파악되지 않은 임차인이나 점유자가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 소송으로 이어질 수 있습니다. 또한 관리비 체납, 미납 세금 등 추가 비용이 발생할 여지도 있습니다. 이러한 사항은 경매 공매 자료만으로 완전히 확인하기 어려우므로, 반드시 전문가의 검토와 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.