화성시 장안면 근린주택 대형토지 5회유찰 반값경매 권리분석 입찰전점검 2024타경69892

사건개요
· 소재지: 경기도 화성시 장안면 장안리 산209-62
· 토지면적: 1,000.07평
· 건물면적: 273.77평
· 건물용도: 근린주택
· 감정가: 1,658,634,000원
· 최저매각가격: 278,765,000원 (감정가 대비 약 17%)
· 유찰횟수: 5회
· 매각기일: 2026년 7월 3일 (입찰 4일 전 기준)
· 법원: 수원지방법원

물건 정보
이 물건은 경기도 화성시 장안면 장안리에 위치한 근린주택입니다. 대지면적 1,000평이 넘는 대형 토지에 건축면적 약 274평의 건물이 함께 경매로 나왔습니다. 근린주택 용도이므로 주거와 소규모 상업 용도로 활용이 가능한 구조입니다. 건물의 정확한 구조와 층수는 등기부등본과 현장 확인이 필요합니다. 현재 5회 유찰되어 최저가가 감정가의 17% 수준까지 떨어진 상태입니다. 대지 면적이 넓어 향후 활용도가 높은 편이지만, 산209-62라는 지번에서 보듯 임야나 전·답에 인접한 지역일 가능성이 있습니다.

입지 확인 포인트
화성시 장안면은 화성시 동부에 위치한 읍면 지역으로, 주변은 농촌과 산지가 혼재된 환경입니다. 인근에 장안면사무소, 장안초등학교 등 생활 인프라가 일부 있으나 도심과는 거리가 있습니다. 자동차 이동이 필수적인 입지이며, 서해안고속도로 발안IC나 평택시계와 가까운지 확인이 필요합니다. 대로변 접근성과 진입로 상태가 중요합니다. 실제 현장 방문 시 차량 진입이 가능한 도로 폭과 포장 여부를 반드시 점검하세요. 주변 토지 이용 현황을 살펴보면 향후 개발 가능성이나 주거 환경을 가늠할 수 있습니다.

권리분석 확인 포인트
이 물건의 권리관계는 등기부등본과 주민등록표를 분석해야 정확히 알 수 있습니다. 근린주택의 경우 임차인이 등재되어 있을 가능성이 있습니다. 말소기준권리는 배당요구 종기일 현재 등기부상 최우선 변제권리인지 확인이 필요합니다. 대지가 넓어 근저당권자 외에 다른 채권자가 설정되어 있을 수 있습니다. 권리분석은 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하세요. 특히 임차인의 대항력 유무와 보증금 반환 문제는 명도에 직접 영향을 미칩니다.

입찰 전 점검사항
현장 방문을 통해 건물의 현재 상태(누수, 균열, 구조 안전)와 점유 여부를 확인하세요. 점유자가 있을 경우 명도 협의 가능성과 추가 비용을 고려해야 합니다. 또한 관리비, 전기세, 수도세 등 미납금이 있는지 관리사무소나 관할 기관에 문의하세요. 토지의 경계와 지목이 실제 사용 현황과 일치하는지도 확인해야 합니다. 건물이 멸실되거나 증축된 부분이 있는지 현장 조사가 필수입니다. 모든 서류는 매각기일 전에 갱신하여 최신 정보를 다시 받아보는 것이 좋습니다.

리스크 점검
이 물건은 5회 유찰되어 최저가가 매우 낮지만, 그만큼 권리관계나 물리적 하자가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 소유권이전 지연 사유가 발생할 수 있으며, 대위변제나 추가 권리변동이 등기부에 반영되지 않았을 수도 있습니다. 말소기준권리 외에 배당에서 제외되는 채권이 있는지 확인이 필요합니다. 임차인이나 점유자가 명도를 거부할 경우 법적 소송이 필요할 수 있어 시간과 비용이 추가됩니다. 관리비 체납액이 큰 경우 인수 부담이 될 수 있습니다. 이러한 리스크는 전문가 검토를 통해 사전에 점검하는 것이 안전합니다.