신안군 자은면 유각리 토지 4회유찰 소액투자 귀농귀촌 반값경매 입찰전점검 2024타경53363

사건개요
· 물건종류: 답(논)
· 소재지: 전라남도 신안군 자은면 유각리 940
· 토지면적: 1,219.98평 (약 4,033㎡)
· 감정가: 279,660,000원
· 최저매각가격: 100,230,000원 (감정가 대비 36%)
· 유찰횟수: 4회
· 매각기일: 2026년 6월 29일
· 관할법원: 목포지원

확인된 물건 정보
이 물건은 전라남도 신안군 자은면 유각리에 위치한 답(논)으로, 약 1,220평의 면적을 가집니다. 4회 유찰로 인해 최저매각가격이 감정가의 36% 수준까지 하락하여 초기 시세 대비 진입 부담이 낮아진 상태입니다. 토지의 현재 용도는 논이며 주변은 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 소액으로 농지 확보를 고려하는 분들에게 관심을 끌 수 있는 매물입니다.

입지 확인 포인트
자은면은 신안군에 속한 도서 지역으로 목포에서 배편을 이용해 접근해야 합니다. 유각리는 자은면 남동쪽에 위치하며 마을과 농지가 혼재되어 있습니다. 주요 진입로는 지방도가 개설되어 있으나 차량 통행 시 도로 폭과 포장 상태를 직접 확인하는 것이 바람직합니다. 농사를 목적으로 한다면 용수 공급원, 배수 상태, 일조량 등을 현장에서 점검해야 합니다. 귀농귀촌 목적이라면 인근 마을의 생활 편의시설(마트, 보건소, 학교 등)과의 거리도 고려할 필요가 있습니다. 해당 토지가 농업진흥지역 내에 있는지 여부는 관할 관청에서 확인해야 합니다.

권리분석 확인 포인트
토지 경매의 경우 건물에 비해 점유자가 없는 경우가 많지만 권리분석은 반드시 필요합니다. 등기부등본을 통해 말소기준권리(근저당, 압류 등)를 확인하고 배당 순서에 따라 낙찰자가 부담해야 할 사항이 있는지 전문가의 검토가 필요합니다. 4회 유찰되면서 권리관계가 정리되었을 가능성이 있으나 대위변제, 미납 국세나 지방세 등이 존재할 수 있습니다. 또한 농지인 경우 농지취득자격증명이 필요하므로 매수 전에 반드시 자격 요건을 확인하시기 바랍니다. 권리분석은 서류만으로 완전히 파악하기 어려우므로 법무사 또는 경매 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

입찰 전 점검사항
첫째, 현장 답사는 필수입니다. 등기부등본, 지적도, 토지대장을 출력해 실제 경계와 면적이 일치하는지 비교하세요. 둘째, 해당 토지가 농업진흥지역인지, 형질변경이 가능한지 여부를 시군청이나 농업기술센터에 문의하세요. 셋째, 주변 토지의 거래 사례와 공시지가를 참고해 적정 입찰가를 산정하세요. 넷째, 매각기일이 2026년 6월 29일이므로 그 전에 법원이 제공하는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 반드시 다시 확인하세요. 다섯째, 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인 약 10,023,000원이 필요합니다.

리스크 점검
낙찰 후 소유권이전은 매각대금 완납 후 진행되지만 권리변동이나 대위변제, 미납 세금 등으로 인해 지연될 수 있습니다. 말소기준권리가 실제로 소멸되는지, 임차인이나 점유자가 존재할 경우 명도 문제가 발생할 가능성도 있습니다. 이 물건은 논으로 사용 중이므로 무단 경작자나 인근 토지와의 경계 분쟁 가능성도 있습니다. 또한 도서 지역 특성상 교통비와 이동 시간이 추가로 소요되며 향후 매도 시에도 유사한 제약이 적용될 수 있습니다. 모든 권리 관계와 현장 상황은 서류만으로 완전히 드러나지 않을 수 있으므로 반드시 전문가의 검토와 상담을 받으시기 바랍니다.

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

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