고양시 일산동구 풍동 가우디가우디 다세대빌라 2회유찰 반값경매 권리분석 입찰전점검 2025타경64975

사건개요
· 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-14 가우디가우디 101동 3층302호
· 물건종류: 다세대(빌라)
· 토지면적: 15.09평 (49.88㎡)
· 건물면적: 15.90평 (52.56㎡)
· 감정가: 260,000,000원
· 최저매각가: 127,400,000원 (감정가 대비 49%)
· 유찰횟수: 2회
· 매각기일: 2026.07.01
· 임차권등기: 있음

이 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 가우디가우디 101동 3층302호 다세대빌라입니다. 감정가 2억 6천만 원에서 2회 유찰되어 최저매각가 1억 2,740만 원으로 나왔습니다. 감정가 대비 49% 수준으로 반값에 가까운 가격입니다.

입지 확인 포인트로, 풍동은 일산신도시와 인접한 지역으로 대규모 아파트 단지와 단독주택, 빌라가 혼재되어 있습니다. 대중교통으로는 지하철 3호선 마두역, 정발산역 등이 있으나 물건과의 거리를 확인해야 합니다. 주변 편의시설로는 마트, 학원, 공원 등이 자리 잡고 있습니다. 실제 현장을 방문하여 주변 환경과 인프라를 직접 확인하시길 권장합니다.

권리분석 확인 포인트로, 등기부등본에 임차권등기가 설정되어 있습니다. 이는 현 임차인의 권리관계를 의미하며, 말소기준권리인지 아닌지를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인일 경우 보증금 반환 문제가 발생할 수 있으며, 명도 과정이 복잡해질 수 있습니다. 권리분석은 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

입찰 전 점검사항으로는 등기부등본 열람을 통해 임차권등기 외에 근저당, 가압류, 압류 등 권리관계 전체를 확인해야 합니다. 현장 방문을 통해 물건 상태, 점유 여부, 임차인 유무, 관리 상태를 확인하세요. 관리비 미납 내역, 즉 아파트 관리비, 전기세, 수도세 등 체납 여부도 반드시 확인해야 합니다. 임대차계약서를 통해 임차인의 보증금, 월세, 계약기간, 대항력 요건 충족 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

리스크 점검: 경매 물건은 낙찰 후 소유권이전 등기까지 시간이 소요될 수 있으며, 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건은 임차권등기가 있어 말소기준권리 분석이 필수적입니다. 임차인이 실제로 거주 중인지, 보증금은 얼마인지, 명도에 동의할 의사가 있는지 등을 사전에 파악하지 않으면 낙찰 후 분쟁이 생길 수 있습니다. 또한 관리비나 공과금 체납이 있을 경우 인수해야 할 수도 있습니다. 이러한 리스크는 공개된 자료만으로 완전히 파악하기 어려우므로, 반드시 전문가의 검토와 상담을 통해 대비하시기 바랍니다.

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 상당히 낮아졌지만, 임차권등기라는 리스크가 존재합니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금을 회수할 수 있거나 명도가 원활하다면 좋은 입찰 검토 물건가 될 수 있습니다. 반대로 명도 지연이나 추가 비용이 발생한다면 수익성이 낮아질 수 있습니다. 따라서 전반적인 상황을 꼼꼼히 따져보아야 합니다.