청주 서원구 분평동 주공3단지 아파트 1회유찰 알짜매물 권리분석 입찰전점검 2026타경50133

사건개요
· 사건번호: 2026타경50133 (청주지방법원)
· 물건종류: 아파트
· 소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1200, 분평주공3단지 323동 5층502호
· 토지면적: 10.03평
· 건물면적: 15.06평 (전용면적 기준 약 49.8㎡)
· 감정가: 110,000,000원
· 최저입찰가: 77,000,000원 (감정가의 70%)
· 유찰횟수: 1회
· 매각기일: 2026년 7월 1일 10:00 (입찰 4일 전 기준)
· 입찰방법: 법원 지정 입찰장 또는 전자입찰

물건 정보 및 입지 확인 포인트
본 물건은 청주시 서원구 분평동에 위치한 분평주공3단지 323동 5층 502호 아파트입니다. 분평주공3단지는 1990년대 초반 준공된 공공임대 아파트 단지로, 비교적 저렴한 가격대와 주변 생활인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 인근에 분평초, 분평중, 서원고 등 학교가 위치해 학군이 형성되어 있으며, 단지 주변으로 편의점, 마트, 공원 등이 자리해 실거주 환경이 양호한 편입니다. 청주 시내버스 노선이 가깝고, 청주IC까지 차량으로 약 15~20분 거리로 접근성도 무난합니다. 다만, 해당 단지는 임대아파트 성격이 강해 분양전환 가능 여부나 주택청약 관련 자격 요건이 있을 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

권리분석 확인 포인트
· 말소기준권리: 원문 자료에는 상세 권리관계가 명시되지 않았습니다. 일반적으로 공공임대아파트의 경우 근저당권, 압류, 가압류 등이 설정되어 있을 수 있으며, 매각으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구분해야 합니다. 법원 경매 물건은 말소기준권리 이후 설정된 권리는 소멸, 그 이전 권리는 인수 또는 소멸 대상이므로, 등기부등본과 주민등록표 등을 통해 정확한 권리분석이 필요합니다.
· 임차인 및 점유자 현황: 현장 조사 시 임차인 여부와 보증금·임대차계약서 내용을 확인해야 합니다. 임대인과의 관계, 주택임대차보호법상 대항력 유무, 우선변제권 범위 등을 검토해야 명도 및 추가 비용 발생을 예측할 수 있습니다.
· 명도 난이도: 점유자가 있는 경우 자발적 명도가 어려울 수 있으며, 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 특히 아파트의 경우 세입자가 거주 중이면 권리분석과 함께 실제 명도 가능성을 전문가와 상담하시기 바랍니다.

입찰 전 점검사항
1) 등기부등본(갑구, 을구) 열람: 저당권, 근저당, 압류, 가압류, 가처분, 소유권 이전 청구권 가등기 등 확인. 말소기준권리 설정일과 매각기일 사이의 변동 사항 점검.
2) 현장 방문: 실제 건물 상태, 층간 소음, 누수, 벽지/바닥 상태, 공용부분 관리 상태, 주차 가능 여부, 단지 내 편의시설 등을 직접 확인.
3) 주민등록표 및 전입세대 확인: 해당 호실의 주민등록 전입 여부, 세대주 변경 이력, 임대차 신고 여부.
4) 관리비 체납 조사: 관리비 미납액이 있을 경우 인수해야 하며, 경매 낙찰 후 추가 부담이 될 수 있으므로 사전에 관리사무소에 문의.
5) 청주시 서원구청 및 한국토지주택공사(LH) 문의: 공공임대 아파트의 경우 분양전환 계획, 임대조건, 입주자격 등 확인 필수.

리스크 점검
경매 물건은 소유권 이전까지 여러 변수가 발생할 수 있습니다. 대표적으로 소유권이전 지연, 대위변제에 따른 권리변동, 말소기준권리 해석 오류, 임차인의 우선매수권 행사, 점유자의 인도 거부, 관리비 체납의 인수, 그리고 공공임대 특성상 매수자격 제한 가능성 등이 있습니다. 이 정보만으로 모든 위험을 진단할 수 없으므로, 반드시 법원 경매 전문가의 검토와 상담을 통해 종합적인 리스크를 분석하신 후 입찰에 참여하시길 권장합니다.