경남 함안군 칠원읍 용정리 근린시설 수익형부동산 4회유찰 반값경매 권리분석 입찰전점검 2025타경20370

사건개요
· 소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 132-2
· 토지면적: 429.25평 (약 1,418㎡)
· 건물면적: 199.97평 (약 661㎡)
· 용도: 근린시설 (상업용)
· 감정가: 792,335,800원
· 최저매각가: 283,973,000원 (감정가 대비 36%)
· 유찰횟수: 4회 (재진행)
· 매각기일: 2026년 7월 2일
· 관할법원: 창원지방법원 마산지원

확인된 물건 정보
이 물건은 함안군 칠원읍 용정리에 위치한 단층 또는 다층 근린시설입니다. 대지 429평에 연면적 200평 규모로 상가나 업무시설로 활용 가능한 형태입니다. 감정가 대비 최저가가 36% 수준으로 4회 유찰되면서 시세보다 낮은 금액에 입찰이 가능한 점이 특징입니다. 물건이 위치한 용정리는 칠원읍의 중심 생활권에 속하며 인근에 주거지와 상업시설이 혼재되어 있습니다. 건물의 정확한 구조와 준공연도, 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

입지 확인 포인트
칠원읍은 경상남도 함안군 북부에 자리하며 대구-부산고속도로 칠원IC와 인접해 있어 광역 교통망 접근성이 좋습니다. 읍내에는 칠원시장, 농협, 우체국, 파출소 등 관공서와 생활편의시설이 밀집되어 있습니다. 인근에 칠원초·중학교가 있어 학군 수요도 일부 기대할 수 있습니다. 다만 물건의 정확한 도로변 접면과 전면 도로 폭, 주변 상권 활성도는 개별적으로 확인해야 합니다. 대로변에 위치했는지, 이면도로인지에 따라 상업 가치가 달라질 수 있습니다.

권리분석 확인 포인트
4회 유찰된 물건이므로 말소기준권리와 임차인 관계를 반드시 파악해야 합니다. 등기부등본상 근저당, 가압류, 압류 등 말소기준권리가 어떤 권리인지 확인하고, 최우선변제권이 있는 소액임차인이 존재하는지 현황조사서를 통해 검토해야 합니다. 또한 점유자가 실제로 사용 중인지, 명도 협의가 필요한지도 중요한 변수입니다. 권리분석은 등기사항증명서와 법원의 매각물건명세서를 기준으로 하되, 일부 권리는 서류만으로 드러나지 않을 수 있으므로 전문가의 검토를 권장합니다.

입찰 전 점검사항
입찰을 고려한다면 반드시 현장 방문하여 건물의 구조적 안전 상태, 누수나 균열 여부, 전기·배관 시설 노후도를 확인하세요. 임차인이 있을 경우 임대차계약서, 보증금 반환 문제, 권리금 관계를 면밀히 살펴야 합니다. 관리비·공과금 체납 내역도 확인이 필요하며, 건물이 공실이라면 리모델링 비용과 임대 가능 기간을 고려해야 합니다. 입찰 보증금은 최저매각가의 10%인 약 2,840만 원이며, 낙찰 후 잔금 마련 계획도 사전에 세우는 것이 좋습니다.

리스크 점검
경매 물건은 소유권이전까지 시간이 걸릴 수 있고, 대위변제나 추가 권리변동이 발생할 가능성이 있습니다. 말소기준권리보다 우선하는 권리가 있는지, 임차인의 명도가 원활하지 않을 경우 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한 건축물대장과 실제 현황이 일치하지 않거나 무허가 증축이 있을 경우 사용에 제약이 생길 수 있습니다. 이러한 리스크는 등기부등본, 현황조사서만으로 완전히 파악하기 어려우므로 반드시 법무사나 경매 전문가의 상담을 받으시길 바랍니다.