화성 동탄 영천동 신세계프라자 근린상가 4회유찰 수익형부동산 입찰전점검 2024타경4635

사건개요
· 소재지: 경기도 화성시 동탄순환대로29길 52, 1층108호 (영천동, 신세계프라자)
· 물건종류: 근린상가
· 토지면적: 10.08평
· 건물면적: 15.50평
· 감정가: 723,000,000원
· 최저매각가: 173,592,000원 (감정가 대비 약 24%)
· 유찰횟수: 4회
· 매각기일: 2026-07-03 (수원지방법원)

해당 물건은 경기도 화성시 동탄신도시 영천동에 위치한 신세계프라자 건물 1층 108호 근린상가입니다. 동탄순환대로29길에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 주변은 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 건물은 지상 여러 층으로 구성된 상업용 건물로, 1층 상가는 보행자 유동량이 상대적으로 많아 소매업이나 서비스업에 적합한 입지로 판단됩니다. 다만, 정확한 상권 분석은 현장 방문과 주변 업종 조사가 필요합니다.

감정가 7억 2,300만 원 대비 최저 매각가가 1억 7,359만 2,000원으로 약 24% 수준에 형성되어 있습니다. 4회 유찰되면서 가격이 많이 하락한 상태로, 낙찰가가 추가로 낮아질 가능성도 있지만 경쟁이 붙으면 예상보다 높은 가격에 낙찰될 수 있으므로 입찰 전에 예산 범위를 명확히 설정하는 것이 좋습니다.

권리분석 확인 포인트
· 말소기준권리: 등기부등본을 통해 근저당, 가압류, 압류 등의 순위를 반드시 확인해야 합니다. 최저가가 감정가의 24%로 낮은 점을 고려할 때, 선순위 권리가 말소될 가능성이 높지만 개별 권리별로 소멸 여부를 검토해야 합니다.
· 점유 관계: 현재 해당 호실에 임차인이나 점유자가 있는지 여부가 중요합니다. 1층 상가이므로 기존에 영업 중인 업소가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 과정에서 추가 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 방문 시 점유 상태를 반드시 확인하세요.
· 임대차 현황: 확정일자, 전입신고, 임대차계약서 내용 등을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 낙찰 후 보증금 반환 등 책임이 발생할 수 있습니다.

입지 확인 포인트
· 교통: 동탄순환대로에 인접해 있어 자동차 접근성은 우수합니다. 대중교통 이용 편의성은 버스 노선 확인이 필요합니다. 동탄역까지의 거리는 도보로 이용하기에는 다소 거리가 있을 수 있으나, 정확한 측정은 지도 서비스를 참고하세요.
· 상권: 신세계프라자라는 건물 명칭에서 알 수 있듯이 일부 상권이 형성된 곳입니다. 주변에 대형마트, 편의시설, 음식점 등이 분포해 있어 유동 인구가 어느 정도 발생하는 지역입니다. 다만, 공실률이나 임대 수준에 대한 데이터는 별도로 조사해야 합니다.
· 주거 밀집도: 영천동 일대는 동탄신도시 내 아파트 단지가 밀집되어 있어 배후 수요가 존재합니다. 주말과 평일의 유동 인구 차이도 분석할 필요가 있습니다.

입찰 전 점검사항
· 현장 방문: 실제 호실 내부 상태, 전기/수도/가스 시설, 구조적 하자, 누수 여부 등을 직접 확인하세요. 건물 공용 부분의 청결 상태와 관리 상태도 체크합니다.
· 등기부등본 및 매각물건명세서: 최신 등기부등본을 열람하여 권리 변동 사항이 없는지 확인하세요. 매각물건명세서에는 건물 현황, 대지권 비율, 관리비 체납 여부 등이 기재되어 있으므로 반드시 검토해야 합니다.
· 관리비 및 공과금: 미납 관리비가 있는 경우 낙찰자가 부담할 수 있으므로, 관리사무소에 문의하여 체납 내역을 확인하세요.
· 법정지상권 및 기타 부담: 해당 물건이 토지 임대차 관계에 있는지, 법정지상권 성립 여부도 확인해야 합니다.

리스크 점검 문단
경매 물건은 소유권이전 등기까지 시간이 소요될 수 있으며, 대위변제나 권리변동이 발생할 경우 절차가 지연될 수 있습니다. 말소기준권리 이후 설정된 권리들이 말소 대상인지, 또는 인수 대상인지 명확히 판단하기 위해 전문가의 검토가 필요합니다. 특히 임차인이나 점유자의 명도 문제는 예상보다 복잡해질 수 있으므로, 현장 조사와 법률 상담을 병행하시기 바랍니다. 또한, 관리비 체납이나 미납 국세 등이 존재할 경우 낙찰 이후 추가 비용이 발생할 수 있으므로 입찰 전에 모든 자료를 철저히 확인하세요. 권리분석과 명도 난이도는 단정하기 어려우므로 반드시 전문가의 도움을 받으시길 권장합니다.