수원 영통구 영통동 우성아파트 1회유찰 경매 물건 입찰전점검 권리분석 2025타경50253

사건개요
· 매각기일: 2026.07.03
· 법원: 수원지방법원
· 물건종류: 아파트
· 주소: 경기도 수원시 영통구 영통로 232, 826동 6층603호 (영통동, 우성아파트)
· 토지면적: 9.97평
· 건물면적: 18.10평
· 감정가: 473,000,000원
· 최저매각가: 331,100,000원 (감정가 대비 70%)
· 유찰횟수: 1회
· 매각방식: 일반입찰

확인된 물건 정보
이 물건은 경기도 수원시 영통구 영통로 232에 위치한 우성아파트 826동 6층603호입니다. 영통동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 중심 지역으로, 영통로를 따라 상업시설과 편의시설이 고루 분포해 있습니다. 아파트는 비교적 구축에 속하지만, 영통동의 정주 여건은 안정적인 주거 수요를 유지하고 있습니다. 건물 면적 18.10평, 토지 지분 9.97평으로 전용면적 기준 실사용 공간은 중소형 아파트에 해당합니다. 해당 호수는 6층에 있어 채광과 통풍이 평균 수준이며, 상층부 대비 열성능이나 조망에서 특별한 우위는 없으나 엘리베이터 이용이 가능하다면 접근성에 무리가 없습니다.

입지 확인 포인트
영통로 232는 영통동 중심부로, 인근에 영통역이 위치하여 수인분당선을 통한 서울 및 분당 접근이 가능합니다. 영통구청, 영통도서관, 학교 등 공공시설이 가까워 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 대형마트와 쇼핑몰, 병원 등 편의시설도 도보권 내에 있습니다. 다만, 해당 물건의 정확한 주변 환경과 소음, 일조권 등은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다. 영통로변 아파트인 만큼 도로 소음이 일부 있을 수 있으므로, 내부 방음 상태와 창문 이중창 여부 등을 점검하세요.

권리분석 확인 포인트
이 물건의 권리관계는 등기부등본과 현황조사서를 기준으로 정확히 분석해야 합니다. 일반적으로 말소기준권리는 최우선 변제권을 가진 근저당권 설정일 순으로 결정되며, 그보다 먼저 설정된 저당권이나 가압류는 경락으로 소멸됩니다. 다만, 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 배당 요구나 명도 과정에서 변수가 생길 수 있습니다. 또한, 현재 점유자가 있는지 여부, 전입신고 시기, 확정일자 득실 등을 반드시 확인해야 합니다. 이 물건은 유찰된 상태이므로, 매각기일까지 점유 상황이나 권리 변동이 추가로 발생할 가능성도 있습니다. 전문가의 권리분석을 통해 말소기준권리 이전의 권리, 대위변제 가능성, 선순위 임차인 존재 여부를 꼼꼼히 검토하시기를 권장합니다.

입찰 전 점검사항
입찰에 참여하기 전에 반드시 현장 방문하여 해당 호수의 내부 상태와 공용부를 확인하세요. 18.10평의 실제 공간감, 벽지와 바닥 마감, 설비 상태, 곰팡이 누수 여부 등을 점검해야 합니다. 아파트의 경우 관리비 체납 내역을 관리사무소에서 열람할 수 있으며, 미납 금액이 클 경우 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 또한, 경매 진행 과정에서 소유자가 고의로 시설을 훼손하거나 임차인이 대항력을 주장할 수 있으므로, 법원의 현황조사서에 기재된 점유자 정보와 배당 요구 종기를 반드시 확인하세요. 유찰 1회로 최저가가 감정가 대비 70% 수준이지만, 추가 유찰 가능성과 경쟁률을 고려해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크 점검 문단
본 물건은 경매 절차가 진행 중이므로, 낙찰 후 소유권이전 등기까지 일정 시간이 소요될 수 있으며, 대위변제나 권리변동이 발생할 가능성이 있습니다. 말소기준권리 이전에 설정된 가압류나 임차권은 명도 과정에서 장기간의 소송이나 합의가 필요할 수 있습니다. 또한, 관리비 미납이나 미납세금, 수도요금 등이 누적되어 있다면 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다. 이러한 사항들은 법원에 제출된 서류만으로는 정확히 파악하기 어려운 부분이 많으므로, 반드시 전문가의 검토와 상담을 통해 리스크를 최소화하시기 바랍니다.