경기 화성 양감면 대형창고 물류센터 실사용 2회유찰 반값 경매 권리분석 입찰전점검 2025타경55011

사건개요
· 소재지: 경기도 화성시 양감면 요당리 3-10
· 물건종류: 창고 (건물 3,645.22평 / 토지 3,747.07평)
· 감정가: 19,420,936,700원
· 최저매각가: 9,516,259,000원 (감정가 대비 약 49%)
· 유찰횟수: 2회
· 매각기일: 2026년 7월 3일
· 법원: 수원지방법원
· 사건번호: 2025타경55011

확인된 물건 정보
경기도 화성시 양감면 요당리에 위치한 대규모 창고 물건입니다. 토지 3,747평, 건물 3,645평 규모로 단일 물건으로는 상당한 면적을 자랑합니다. 감정가 약 194억 원에서 2회 유찰되며 최저매각가가 약 95억 원으로 낮아져, 감정가의 절반 수준에서 입찰이 가능한 상태입니다. 화성시 양감면은 화성 남부 지역으로, 주변에 산업단지와 물류 시설이 분포해 있어 대형 창고 용도로 활용하기에 적합한 환경입니다. 도로 접근성과 대형 차량 진입 여부는 현장 확인이 필요하나, 양감면 일대는 국도와 지방도가 연결되어 있어 물류 거점으로서의 잠재력을 갖추고 있습니다.

입지 확인 포인트
실제 현장 방문 시 다음 사항을 꼭 확인하세요. 진입로 폭과 포장 상태, 대형 트럭 회차 가능 공간, 인근 도로의 교통 혼잡도, 주변 공장 및 창고 밀집도, 화성시 도시계획상 용도지역(계획관리지역/생산관리지역 등)을 확인해야 합니다. 또한 건물 내부의 층고, 바닥 하중, 화재 안전 시설, 냉난방 설비, 전기 용량 등 실제 사용에 필요한 스펙을 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

권리분석 확인 포인트
본 물건의 권리관계는 등기부등본과 건축물대장을 통해 반드시 분석해야 합니다. 말소기준권리(근저당권, 가압류, 압류 등)의 설정 현황, 선순위 임차인 존재 여부, 대항력 있는 임대차 계약의 존속 여부, 미납 국세 및 지방세 체납액, 관리비 체납 여부 등을 확인하셔야 합니다. 특히 대규모 창고의 경우 법인 소유일 가능성이 높아 법인 관련 채권관계도 추가 검토가 필요합니다. 이러한 권리분석은 전문가의 도움을 받아 진행하는 것을 권장합니다.

입찰 전 점검사항
입찰 전 반드시 다음 서류를 법원 경매정보 사이트에서 열람하세요. 등기사항전부증명서(갑/을), 건축물대장, 토지대장, 지적도, 용도지역 확인서, 현황조사서, 감정평가서입니다. 감정평가서에는 건물 구조, 마감 상태, 토지의 형상과 지세, 주변 환경, 수익성 분석 등이 상세히 기재되어 있으니 반드시 숙지하시기 바랍니다. 또한 현장 방문 시 주변 입주 업체의 공실률, 임대 시세, 물류 수요 등을 간접적으로 파악해 보는 것도 도움이 됩니다.

리스크 점검사항
경매 물건은 낙찰 후에도 다양한 리스크가 존재합니다. 소유권이전까지 시간이 지연될 수 있고, 대위변제나 추가 권리변동이 발생할 가능성이 있습니다. 말소기준권리 설정 상태에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있을 수 있으며, 현장 점유자나 임차인이 있을 경우 명도 절차가 지연되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 관리비, 수도광열비, 제세공과금 체납액이 누적되어 있을 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다. 이러한 리스크는 등기부등본과 현황조사서만으로 완전히 파악되지 않을 수 있으므로, 반드시 전문가의 검토와 법률 상담을 병행하시기 바랍니다.