파주시 야당동 다세대(빌라) 반값경매 2회유찰 알짜매물 권리분석 2025타경65003

사건개요
· 소재지: 경기도 파주시 야당동 188-1 106동 301호
· 물건종류: 다세대(빌라)
· 전용면적: 건물 17.59평 (약 58.1㎡) / 토지 20.16평
· 감정가: 221,000,000원
· 최저매각가: 108,290,000원 (감정가 대비 49%)
· 유찰횟수: 2회
· 매각기일: 2026년 7월 1일
· 법원: 고양지원
· 임차권등기: 있음

파주시 야당동에 위치한 다세대 주택(빌라)이 경매 시장에 나왔습니다. 2회 유찰되면서 감정가의 절반 수준인 약 1억 830만 원에 최저매각가가 형성되어 있습니다. 입지적으로는 운정신도시 인근으로 야당역과 가까워 교통이 편리한 편이며, 주변으로 각종 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다. 다만 임차권등기가 설정되어 있어 권리분석을 면밀히 진행해야 하는 물건입니다.

입지 확인 포인트
· 지하철 경의중앙선 야당역 도보 거리 여부를 현장에서 직접 확인하세요.
· 주변 대형마트, 학교, 공원 등 생활 인프라의 실제 이용 가능성을 점검합니다.
· 단지 내 주차 환경, 건물 외관 및 공용 부분 관리 상태를 살펴보는 것이 좋습니다.
· 대로변 접근성과 대중교통 편의성을 평가할 필요가 있습니다.

권리분석 확인 포인트
· 임차권등기가 등기부상에 기재되어 있으므로 해당 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 반드시 확인해야 합니다.
· 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지, 보증금 액수와 임대차 계약 기간을 파악하는 것이 중요합니다.
· 임차권등기가 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.
· 등기부등본과 주민등록등본을 대조하여 실제 점유자와 임대차 관계를 정확히 분석하세요.
· 권리분석이 완료되기 전까지 입찰 여부를 결정하지 말고, 반드시 전문가 검토를 거치는 것이 안전합니다.

입찰 전 점검사항
· 현장 방문을 통해 내부 구조, 누수, 곰팡이, 전기·배관 등 하자 여부를 확인합니다.
· 관리비 체납 내역을 관리사무소나 해당 주택 소유주를 통해 확인하세요.
· 임차인이 실제 거주 중이라면 명도 협의 가능성과 예상 비용을 미리 계산해 봐야 합니다.
· 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서 등 관련 서류를 법원 경매정보 사이트에서 출력하여 재확인하세요.
· 입찰 전까지 추가 유찰 여부나 권리변동 사항이 없는지 주기적으로 확인하는 습관이 필요합니다.

리스크 점검
해당 물건은 임차권등기가 존재하기 때문에 소유권이전 후에도 임차인이 퇴거하지 않을 경우 명도 소송이 필요할 수 있습니다. 또한 대위변제나 추가 권리변동이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리와의 관계, 임대차보증금 반환 의무 등은 법원 자료만으로 완전히 드러나지 않을 수 있으므로, 경매 전문가의 정밀 분석과 상담을 권장합니다. 매각기일 전에 등기부등본과 현장 상태를 다시 한 번 확인하여 변동 사항이 없는지 꼭 살펴보시기 바랍니다.