오산 세교동 더퍼스트타워세교 1층 근린상가 수익형 5회유찰 반값경매 입찰전점검 2024타경12292

사건개요
· 소재지: 경기도 오산시 독산성로 425, 1층102호 (세교동, 더퍼스트타워세교)
· 사건번호: 2024타경12292
· 관할법원: 수원지방법원
· 물건종류: 근린상가
· 건물면적: 13.07평
· 토지면적: 4.18평
· 감정가: 781,000,000원
· 최저가: 131,263,000원 (감정가 대비 약 16.8%)
· 매각기일: 2026.07.03
· 유찰횟수: 5회
· 층: 1층 (102호)
· 건물명: 더퍼스트타워세교

확인된 물건 정보
해당 물건은 경기도 오산시 세교동 독산성로 425에 위치한 더퍼스트타워세교 건물 1층 102호 근린상가입니다. 세교동은 오산시 동북부에 위치하며, 독산성로는 왕복 4차선 도로로 인근에 세마초등학교와 세중초등학교 등 학군이 자리하고 있습니다. 주변에는 세교동 행정복지센터와 오산시청이 가까워 관공서 인근 입지 특성을 보입니다. 건물은 비교적 신축에 가까운 근린생활시설로, 1층 도로변 상가로서 접근성과 시인성이 양호한 편입니다. 배후에는 아파트 단지와 단독주택가가 혼재되어 있어 일부 상권 수요를 기대할 수 있으나, 구체적인 임대 상황은 현장 확인이 필요합니다.

권리분석 확인 포인트
권리분석은 경매 입찰 전 가장 중요한 단계입니다. 이 물건의 등기사항증명서를 통해 소유권, 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리 관계를 정확히 파악해야 합니다. 특히 말소기준권리가 무엇인지, 최우선변제권을 가진 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다. 현재 원문 데이터에는 점유자나 임차인에 관한 정보가 명확히 드러나 있지 않으므로, 법원 경매 정보 공개 시스템과 현장 방문을 통해 권리 변동 가능성을 검토해야 합니다. 명도 소요 기간과 난이도는 등기부와 점유 실태에 따라 크게 달라지므로, 부동산 경매 전문가의 검토를 권장합니다.

입찰 전 점검사항
입찰 전에는 반드시 현장을 방문하여 내부 상태와 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다. 전기, 수도, 가스 시설의 정상 작동 여부, 누수나 하자 발생 가능성, 공용 복도 및 건물 외관 관리 상태를 점검해야 합니다. 관리비 체납 여부는 건물 관리사무소를 통해 확인할 수 있으며, 체납액이 있을 경우 인수자가 부담하게 됩니다. 또한 내부 인테리어가 기존 임차인에 의해 설치된 것인지, 명도 시 철거 비용이 발생할 가능성도 고려하세요. 건축물 대장과 토지 대장의 면적 일치 여부, 증축이나 용도 변경 내역도 반드시 확인하셔야 합니다. 오산시의 도시계획 및 개발 계획이 해당 지역에 영향을 줄 수 있는지도 사전에 조사하는 것이 좋습니다.

리스크 점검 문단
이 물건은 5회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 점이 주목할 만하지만, 경매 과정에서 예상하지 못한 리스크가 발생할 수 있습니다. 소유권 이전이 지연되거나 대위변제로 인한 비용 부담, 말소기준권리 이외의 권리자가 등장할 가능성이 있습니다. 또한 임차인이나 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 법적 분쟁이 발생하거나 보증금 반환 문제로 추가 비용이 들 수 있습니다. 관리비 및 수도광열비 미납분도 인수 부담이 될 수 있으며, 현장 상태가 등기부나 법원 자료와 다를 수 있습니다. 이러한 리스크를 최소화하려면 입찰 전에 충분한 자료 분석과 현장 조사를 거치고, 경매 전문가의 상담을 통해 권리 관계와 명도 가능성을 명확히 검토하시길 권장합니다.