하남 미사강변 롯데캐슬스타 상가 4회유찰 반값상가 권리분석 입찰전점검 2024타경5488

사건개요
· 사건번호: 2024타경5488
· 소재지: 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층131호 (망월동, 하남미사롯데캐슬스타)
· 물건종류: 근린상가
· 토지면적: 1.59평 (약 5.26㎡)
· 건물면적: 8.05평 (약 26.61㎡)
· 감정가: 675,000,000원
· 최저매각가: 162,068,000원 (감정가 대비 24%)
· 유찰횟수: 4회
· 매각기일: 2026.06.29 10:00 (성남지원)

이번에 소개하는 경매 물건은 경기도 하남시 미사강변중앙로에 위치한 하남미사롯데캐슬스타 아파트 단지 내 1층 상가입니다. 단지 내 근린상가로 주변 입주민 수요를 기대할 수 있는 위치며, 4회 유찰로 감정가 대비 24% 수준까지 최저가가 낮아진 알짜 매물로 보입니다. 다만 상가 경매의 경우 권리분석과 명도 문제가 중요하므로 신중한 접근이 필요합니다.

입지 확인 포인트
· 해당 물건은 하남 미사강변도시 내 롯데캐슬스타 아파트 단지 상가동 1층에 위치합니다. 단지 규모가 크고 주변으로 망월동 일대 아파트 단지가 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.
· 인근에 지하철 5호선 미사역이 도보권에 있어 역세권 상권의 장점을 기대할 수 있습니다. 미사강변중앙로는 왕복 4차선 대로로 교통 흐름이 원활하며, 버스 정류장도 가까워 접근성이 좋습니다.
· 반경 1km 내 대형마트, 학교, 공원 등 생활 인프라가 고루 갖춰져 있어 상가 운영에 유리한 환경입니다. 다만 코로나 이후 상권 변화가 있을 수 있으니 현장 방문 시 주변 점포 영업 상태와 공실률을 꼭 확인하시기 바랍니다.
· 건물은 2020년 준공으로 비교적 신축에 가깝고, 1층 코너 위치로 가시성이 좋습니다. 내부 구조는 근린상가 표준형으로 소규모 점포(8.05평)에 적합합니다.

권리분석 확인 포인트
· 말소기준권리는 경매개시결정일인 2024년 기준으로 설정된 근저당권 등입니다. 등기부등본을 통해 선순위 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
· 임차인 유무가 핵심입니다. 상가건물임대차보호법에 따라 보증금 일부가 우선변제권을 가질 수 있으며, 대항력 요건(인도+사업자등록)을 충족한 임차인이 있을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 점유 여부는 현장 조사가 필수입니다.
· 유찰이 4회 반복된 점을 고려하면 기존 임차인이 있거나 권리관계가 복잡할 가능성도 있습니다. 다만 최저가가 낮아져 투자 매력도가 높아진 상황입니다.
· 명도 난이도는 임차인 존재 여부와 계약 조건에 따라 크게 달라집니다. 전문가의 권리분석 없이 섣불리 판단하지 마시고, 반드시 법무사나 경매 전문가의 검토를 받으시길 권장합니다.

입찰 전 점검사항
· 매각기일까지 약 4일 남은 시점입니다. 입찰을 고려하신다면 즉시 등기부등본, 현황조사서, 주민등록표 등 관련 서류를 열람하세요. 법원 경매정보 사이트(법원 경매)에서 사건번호로 검색 가능합니다.
· 현장 방문은 필수입니다. 1층 131호의 실제 점유 상태, 내부 인테리어 상태, 관리비 체납 여부 등을 확인하세요. 또한 단지 내 상가의 관리 규정과 전용 사용 가능 여부도 알아두셔야 합니다.
· 대위변제나 근저당권 말소 등 추가 비용이 발생할 수 있으니 인수할 권리금액을 미리 계산해 두세요. 최저가 162,068,000원 외에 취득세, 법무 수수료, 중개 수수료 등 부대 비용도 고려하셔야 합니다.
· 주의할 점은 소유권이전 등기까지 시간이 걸릴 수 있으며, 명도 과정에서 지연될 위험이 있습니다. 특히 상가의 경우 임대차 관련 분쟁이 잦으니 예상 스케줄을 여유 있게 잡으시기 바랍니다.

리스크 점검 문단
경매 물건은 낙찰 후에도 다양한 리스크가 존재합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 외에 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 서류상 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 미사용 중인 점포라도 관리비 체납액이 누적되었거나, 임대차 계약이 기간 중인데 내용이 서류와 다른 경우가 있습니다. 이러한 불확실성을 줄이기 위해서는 반드시 전문가의 권리분석과 개별 상담을 받으시길 권장합니다. 특히 상가 경매는 주거용과 달리 상가건물임대차보호법의 보호 범위가 다르기 때문에 법률 리스크에 더욱 유의해야 합니다.

(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전에 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 한번 확인하시기 바랍니다. 입찰 전 최신 정보를 확인하지 않으면 예상치 못한 변동에 대응하기 어렵습니다.

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