경기도 광주시 송정동 로하스빌리지 다세대 9회유찰 반값경매 입찰전점검 권리분석 2024타경57229

사건개요
· 소재지: 경기도 광주시 중앙로346번길 19-17, 202동 1층101호 (송정동, 로하스빌리지)
· 물건종류: 다세대(빌라)
· 토지면적: 30.72평
· 건물면적: 20.10평
· 층수: 1층 (202동 1층101호)
· 매각기일: 2026.06.29 (입찰 4일 전 기준)
· 감정가: 247,000,000원
· 최저매각가: 9,967,000원 (감정가 대비 약 4%)
· 유찰횟수: 9회
· 임차권등기: 있음

확인된 물건 정보
해당 물건은 경기도 광주시 송정동 소재 로하스빌리지 202동 1층에 위치한 다세대주택입니다. 대지권 비율이 포함된 토지 30.72평, 건물 전용면적 20.10평으로 구성되어 있으며, 1층 단일 호실입니다. 감정가 2억 4,700만 원 대비 최저매각가가 약 996만 원으로 9회 유찰되면서 매우 낮은 가격에 입찰이 진행 중입니다. 임차권등기가 설정되어 있어 권리분석 시 주의가 필요합니다.

입지 확인 포인트
· 위치: 광주시 중앙로346번길에 접한 로하스빌리지 단지 내 202동. 송정동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 생활권입니다.
· 교통: 중앙로를 통해 광주시내 및 인근 도시로 이동 가능하며, 버스 노선이 인근에 운행 중입니다. 다만 대중교통 접근성은 실제 현장 확인이 필요합니다.
· 생활환경: 주변에 편의점, 마트, 약국 등 생활편의시설이 분포되어 있는지 현장 방문을 통해 확인하시기 바랍니다.
· 건물 상태: 9회 유찰된 물건으로 장기간 관리가 되지 않았을 가능성이 있습니다. 내부 및 외부 노후도, 누수, 전기·배관 상태 등을 반드시 점검하세요.

권리분석 확인 포인트
· 임차권등기: 원문에 임차권등기가 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 의미하며, 말소기준권리와의 관계를 반드시 분석해야 합니다. 임차인이 실제 거주 중인지, 보증금 반환 문제는 없는지 등 확인이 필요합니다.
· 말소기준권리: 감정가 대비 최저가가 매우 낮은 점을 고려할 때, 선순위 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 등기부등본을 열람하여 근저당, 가압류, 압류 등의 순위와 말소 여부를 확인하세요.
· 점유자 현황: 현장 방문 시 점유자가 있는지, 명도가 가능한 상태인지 확인해야 합니다. 임차인이 있는 경우 대항력과 보증금 문제로 명도가 지연될 수 있습니다.

입찰 전 점검사항
· 현장 방문: 반드시 직접 방문하여 건물 상태, 주변 환경, 진입로, 주차 가능 여부 등을 확인하세요.
· 등기부등본 열람: 법원 인터넷 등기소에서 말소기준권리, 임차권, 가처분 등을 확인합니다.
· 임대차계약서 확인: 임차인이 있다면 계약서를 통해 보증금, 차임, 계약기간, 확정일자 등을 검토하세요.
· 관리비 및 공과금: 미납 관리비, 수도·전기·가스 등 공과금 체납 여부를 관리사무소 또는 해당 기관에 문의하세요.
· 유찰 이력: 9회 유찰은 그만큼 입찰자들이 부담을 느꼈다는 신호입니다. 리스크 요인이 무엇인지 면밀히 분석하세요.

리스크 점검
경매 물건은 소유권 이전까지 시간이 소요될 수 있으며, 대위변제(임차보증금 등)나 권리변동, 말소기준권리 이외의 미확인 권리가 존재할 수 있습니다. 또한 임차인·점유자와의 명도 문제나 관리비·공과금 체납이 발생할 수 있어 이러한 사항은 등기부등본과 현장 조사만으로 완전히 파악되지 않을 수 있습니다. 따라서 반드시 전문가의 검토와 상담을 통해 리스크를 최소화한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에 관련 서류와 현장 상태를 다시 한 번 확인하시고 입찰을 결정하세요.

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