수원 영통구 망포동 근린상가 역세권 수익형부동산 3회유찰 권리분석 2025타경50994

사건개요
· 사건번호: 2025타경50994
· 법원: 수원지방법원
· 물건종류: 근린상가
· 소재지: 경기도 수원시 영통구 덕영대로 1470, 1층110호 (망포동, 망포역플래티넘베이스주건축물제1동)
· 토지면적: 4.26평 (약 14.08㎡)
· 건물면적: 12.62평 (약 41.72㎡)
· 감정가: 960,000,000원
· 최저매각가: 329,280,000원 (감정가 대비 약 34%)
· 매각기일: 2026년 7월 3일
· 유찰횟수: 3회
· 용도: 근린생활시설 (상가)
· 층수: 1층 110호

확인된 물건 정보
이 물건은 수원시 영통구 망포동에 위치한 '망포역플래티넘베이스' 건물의 1층 110호 근린상가입니다. 덕영대로변에 접해 있어 차량 접근성이 우수하고, 망포역과 인접한 역세권 상가로 보행자 유동이 풍부한 입지입니다. 건물은 주건축물 제1동으로, 1층 상가 중에서도 코너 또는 내부 통로에 위치할 가능성이 있습니다. 감정가 9억 6천만 원 대비 최저매각가가 약 3억 2천9백만 원으로 3회 유찰되면서 상당히 낮은 가격에 입찰이 가능합니다. 단, 상가 경매의 경우 전용률, 공용부분 면적, 실제 사용 가능한 전용 면적을 현장 확인이 필요합니다.

입지 확인 포인트
· 망포역 (수인분당선) 도보권 내 위치로 역세권 상권 형성
· 덕영대로변 대로변 상가로 차량 진입 및 가시성 우수
· 인근 아파트 단지 (망포마을, 영통아파트 등)와 직장인 유입으로 상시 유동인구 확보
· 영통구 중심 상권과 가까워 배후 수요 풍부
· 주변에 학원가, 병원, 금융기관 등이 밀집되어 있어 상업시설 수익 창출 기대
· 다만, 1층 110호의 정확한 위치(코너, 내부, 측면)와 현재 공실 여부는 등기부등본과 현장 방문을 통해 반드시 확인하세요.

권리분석 확인 포인트
· 말소기준권리: 경매개시결정일 기준으로 설정된 근저당권, 가압류, 압류 등이 말소됩니다. 단, 주의할 점은 상가의 경우 임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있습니다.
· 임차인 여부: 등기부상 전세권 또는 임차권 등기가 있다면 대항력과 우선변제권을 분석해야 합니다. 현재 점유자가 있는지 현장 조사가 필수입니다.
· 권리분석 결과에 따라 인수할 권리와 말소할 권리가 달라지므로 반드시 전문가를 통한 등기부등본, 주민등록표, 확정일자, 임대차계약서 확인이 필요합니다.
· 대위변제 가능성: 근저당권보다 우선하는 임차보증금이 있다면 대위변제 후 소유권 이전이 가능할 수 있습니다. 이 부분은 개별 사안에 따라 복잡하므로 법무사 또는 경매 전문가 상담을 권장합니다.

입찰 전 점검사항
· 현장 방문을 통해 해당 호실의 상태(마감, 누수, 전기설비, 공실 여부)를 확인하세요.
· 건물 관리비, 미납 관리비, 공용부분 하자 여부를 관리사무소에 문의하세요.
· 동일 건물 내 다른 상가의 임대료 수준과 공실률을 조사하여 수익성 예측에 참고하세요.
· 입찰 전 법원 경매 사이트에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 반드시 다운로드하여 분석하세요.
· 매각기일이 2026년 7월 3일이므로, 기일 전까지 권리분석과 현장 확인을 완료하고 입찰 자금을 준비하세요.

리스크 점검 문단
상가 경매는 아파트에 비해 권리관계가 복잡하고 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건은 3회 유찰되었지만, 현재 점유자가 있는 경우 명도 소송이 장기화될 위험이 있습니다. 또한 말소기준권리보다 우선하는 임차권이 존재한다면 보증금 반환 부담이 생길 수 있습니다. 소유권 이전 후에도 관리비 미납액, 대위변제, 권리변동 사항이 등기부에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 반드시 전문가 검토와 상담을 받으시기 바랍니다. 입찰 전에 법무사 또는 경매 전문 컨설턴트와 함께 권리분석을 진행하고, 위험을 최소화하는 전략을 세우는 것이 중요합니다.