용인 기흥구 농서동 근린상가 반값경매 3회유찰 알짜매물 권리분석 입찰전점검 2024타경72119

사건개요
· 사건번호: 2024타경72119
· 관할법원: 수원지방법원
· 물건종류: 근린상가
· 소재지: 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층비004호 (농서동)
· 토지면적: 17.76평 (58.71㎡)
· 건물면적: 36.14평 (119.47㎡)
· 감정가: 496,000,000원
· 최저매각가: 170,128,000원 (감정가 대비 34.3%)
· 유찰횟수: 3회
· 매각기일: 2026년 7월 3일

확인된 물건 정보
본 물건은 프리미엄원희캐슬기흥서천 아파트 단지 내 위치한 지하1층 근린상가입니다. 전용면적 36.14평 규모로, 근린생활시설 용도로 사용됩니다. 아파트 단지 내 상가이므로 배후 수요가 풍부하며, 단지 입주율과 상권 활성화 여부가 수익성에 중요한 변수로 작용합니다. 지하층이지만 실제 채광과 접근성은 현장 방문을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

입지 확인 포인트
해당 물건은 기흥구 농서동에 위치하며, 서천로201번길을 통해 접근 가능합니다. 인근에 서천택지지구가 조성되어 있고, 기흥IC와 신갈IC가 가까워 고속도로 진출입이 용이합니다. 분당선 기흥역과의 거리는 도보권은 아니지만 대중교통 이용이 가능한 거리입니다. 주변 대형마트, 편의시설 등이 위치하고 있어 실수요자 및 임차인 확보에 유리한 환경입니다.

권리분석 확인 포인트
말소기준권리는 법원 경매정보에 기재된 근저당권, 가압류 등 선순위 권리입니다. 지하1층 상가이므로 임대차보호법 적용이 가능하며, 임차인이 존재할 경우 대항력과 우선변제권 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 보증금 및 확정일자, 전입신고 일자 등이 낙찰 후 명도 및 인도 시점에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 권리분석은 경매 전문가에게 의뢰하여 정확히 분석하는 것이 바람직합니다.

명도 난이도
현 점유자가 있는 경우 명도 절차가 필요합니다. 상가 임차인은 법적으로 보호받을 수 있으므로, 명도 협의가 원활하지 않으면 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 임차인의 권리관계, 계약 기간, 보증금 반환 조건 등을 사전에 파악하고, 전문가의 조력을 받는 것이 안전합니다.

리스크 점검
경매 낙찰 후 소유권이전까지는 시간이 소요될 수 있으며, 대위변제나 권리변동이 발생할 가능성이 있습니다. 말소기준권리 이외의 미등기 임차인이나 관리비 체납 등이 존재할 수 있으므로, 법원 경매정보에 공개되지 않은 사항에 주의해야 합니다. 임차인 명도, 관리비 정산, 시설 상태 등은 서류상으로 완전히 파악되지 않을 수 있으므로, 반드시 현장 조사와 함께 법무사 및 경매 전문가의 상담을 통해 리스크를 최소화하시기 바랍니다.

입찰 전 점검사항
매각기일 전에 반드시 현장을 방문하여 실제 상태를 확인하세요. 지하1층의 누수, 곰팡이, 전기 설비, 환기 상태 등을 꼼꼼히 살펴보고, 공실 여부와 인근 상가의 임대 상황도 함께 점검하는 것이 좋습니다. 아파트 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 단지 내 상가 관련 규정을 확인하시기 바랍니다. 매각기일이 2026년 7월 3일이므로, 기일 전까지 법원 경매정보 사이트에서 변경사항이 없는지 수시로 확인하세요.